Eigennutzung

Was ist besser: Eine Wohnung kaufen oder mieten?

Wohnung kaufen

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Wer eine Wohnung kaufen, selbst nutzen und als Altersvorsorge einplanen will, sollte vor dem Erwerb genau kalkulieren, ob sich das wirklich lohnt. Unter Umständen ist es lukrativer in einer Mietwohnung zu wohnen und das Eigenkapital in einem global diversifizierten Wertpapierportfolio,mmm anzulegen.

Häuser und Wohnungen sind nicht selten eine Herzensangelegenheit. Menschen „verlieben“ sich in Immobilien, in denen sie ihre individuellen Vorstellungen vom Wohnen ausleben wollen. Wer aus solchen Gründen ein Objekt kauft und darin dauerhaft leben will, für den stehen Preis und Wirtschaftlichkeit in der Regel nicht an erster Stelle. Wichtiger sind die besonderen Merkmale, der Blick aufs Wasser oder über eine Stadt etwa, für die Käufer bereit sind, sehr hohe Preise zu bezahlen.

Anders sieht es aus, wenn eine selbstgenutzte Immobilie ein Baustein der Altersvorsorge sein soll. Dann muss mit spitzem Stift gerechnet werden. Denn eine Wohnung zu kaufen ist rein finanziell betrachtet nur eine Geldanlage unter vielen. Statt das Ersparte in eine eigene Immobilie zu stecken, könnte man weiter zur Miete wohnen und das Eigenkapital in einem gemischten, international diversifizierten Portfolio anlegen.

Der Vergleich: Eine Wohnung kaufen muss nicht lukrativer sein

Welche Variante langfristig zu einem größeren Vermögen führt, ist von mehr als einem Dutzend Faktoren abhängig: etwa vom Kaufpreis und der Miete für eine vergleichbare Wohnung, den Konditionen für den Kredit, der Höhe des Eigenkapitals und der Rendite für alternative Geldanlagen.

Außerdem ist entscheidend, wie sich Mieten und Wohnungspreise am Standort in der Zukunft entwickeln. Gerade darüber lassen sich nur unsichere Annahmen treffen. Doch wenn sie ihre Wohnung zu einem angemessenen Preis kaufen, haben Eigentümer gute Chancen, dass sie damit langfristig besser fahren als mit einer Mietwohnung.

Der Ertrag, den Selbstnutzer mit einer Immobilie erzielen, ergibt sich aus mehreren Komponenten:

  • Mietersparnis: Eigentümer zahlen keine Miete. Die Ersparnis fließt über den Schuldendienst in die eigene Immobilie – das Vermögen nimmt mit sinkender Restschuld stetig zu. In den vergangenen 15 Jahren sind die Mieten bundesweit durchschnittlich um knapp 1 Prozent pro Jahr gestiegen. In den alten Bundesländern haben sie sich in den zurückliegenden 30 Jahren sogar verdoppelt. Setzt sich der Trend steigender Mieten fort, profitieren Käufer bei der Mietersparnis von einem wachsenden Ertrag. Nimmt man einen Mietpreisanstieg von jährlich 1,5 Prozent an, klettert etwa eine ersparte Monatsmiete von anfänglich 800 Euro nach 25 Jahren auf 1161 Euro.
  • Wertsteigerung: Wer ein Objekt zu einem fairen Preis in guter Lage kauft, kann damit rechnen, dass der Wert der Immobilie langfristig zunimmt. 1 Prozent pro Jahr ist eine realistische Annahme.
  • Steuervorteil: Die eigenen vier Wände bieten einen oft unterschätzen Vorzug: Die Mietersparnis und eine mögliche Wertsteigerung sind steuerfrei. Zinsen, Dividenden und Kursgewinne aus alternativen Geldanlagen müssen dagegen versteuert werden, wenn der Sparerpauschbetrag ausgeschöpft ist. Um mit einer steuerfreien Mietersparnis in Höhe von 4 Prozent des Immobilienwertes gleichzuziehen, muss eine alternative Anlage einen stolzen Vorsteuerertrag von 5,41 Prozent erwirtschaften – wenn der Abgeltungsteuersatz wie derzeit 26,375 Prozent inklusive Solidaritätszuschlag beträgt.
  • Fördermittel: Der Staat fördert den Bau, den Kauf und die Modernisierung von Eigenheimen mit Zulagen, günstigen Krediten und Zuschüssen. Die Förderung fällt je nach Projekt und persönlichen Verhältnissen sehr unterschiedlich aus. Sie kann sich aber auf mehrere zehntausend Euro summieren. Vor allem die neue Wohn-Riester-Förderung macht die Finanzierung um viele tausend Euro billiger.

Zuschüsse und günstige Kredite vom Staat

Bauherren und Wohnungskäufer können häufig mehrere Förderquellen anzapfen. Die Zuschüsse und Darlehen machen den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände mitunter überhaupt erst möglich.

  • Wohn-Riester: Käufer und Bauherren von selbstgenutztem Wohneigentum, die ein spezielles Riester-Darlehen abschließen, bekommen für die Tilgung die gleichen Zulagen und Steuervorteile wie für einen Riester-Sparvertrag. Zwar müssen sie die geförderten Beträge im Alter versteuern, doch die Förderung ermöglicht eine schnellere Tilgung des Darlehens und damit eine hohe Zinsersparnis. Riester-Darlehen lohnen sich deshalb noch mehr als andere Riester-Verträge.
  • KfW-Kredite: Günstige Darlehen und Zuschüsse für die Finanzierung von Eigenheimen und Modernisierungen vergibt die staatliche KfW-Bank. Besonders günstig sind die Konditionen für eine energiesparende Sanierung von Altbauten und für den Bau energieeffizienter Häuser. Die Kredite müssen Sie bei Ihrer Hausbank beantragen. Detaillierte Informationen zu den KfW-Programmen gibt es hier.
  • Länderförderung: Viele Bundesländer unterstützen zukünftige Wohneigentümer mit Zuschüssen oder zinsvergünstigten Darlehen. Allerdings ist der Kreis der Förderberechtigten oft eingeschränkt. Zielgruppen sind meist Familien mit Kindern. Häufig gelten Einkommensgrenzen. Die Förderprogramme der Bundesländer, Kontaktadressen und einen Förderrechner finden Sie hier.
  • Kommunen: Städte und kleinere Gemeinden locken Bauwillige oft mit günstigen Baugrundstücken oder Baukostenzuschüssen. Informationen gibt die Gemeindeverwaltung.
  • Erneuerbare Energien: Hausbesitzer, die sich für eine Solaranlage, einen Holzpelletkessel oder eine Wärmepumpe entscheiden, bekommen Zuschüsse vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Möglich sind Zuschüsse in Höhe von 5.000 Euro und mehr. Weitere Informationen.

Ein langer Atem zahlt sich aus

Bis sich die Entscheidung, eine Wohnung zu kaufen bezahlt macht, kann allerdings einige Zeit ins Land gehen. Denn anfangs verschlingen die eigenen vier Wände viel Geld. Die hohen Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler schlagen zu Buche. Und die monatliche Belastung aus Kreditraten und Bewirtschaftungskosten ist zunächst oft ein gutes Stück höher als die Miete für eine vergleichbare Wohnung. Hinzu kommen Kosten für die Instandhaltung, rund 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig vom Zustand des Objektes.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen noch 200 bis 270 Euro jährlich für die Hausverwaltung hinzu. Außerdem entgehen dem Eigentümer Zinsen und mögliche Kursgewinne, weil er sein Eigenkapital in die Immobilie steckt und nicht mehr anlegen kann. Mit der Zeit wendet sich in vielen Fällen jedoch das Blatt zugunsten des Immobilieneigentümers. Wie ein solcher Vergleich „Wohnung kaufen oder mieten“ im Detail aussehen kann, zeigt das folgende Beispiel.

Eine Rechnung mit Tücken

Die Mietersparnis und die Wertentwicklung beeinflussen die Vergleichsrechnung am stärksten – zwei Faktoren, die sich langfristig kaum prognostizieren lassen. Was eine Wohnung in 20 Jahren wert und wie hoch dann die Miete ist, steht in den Sternen. Entsprechend unsicher ist die Kalkulation.

Auch die grundsätzlichen Annahmen zur Mietersparnis können die Rechnung verzerren. Für einen ökonomisch korrekten Vergleich wird bei einem Kaufobjekt die aktuelle Marktmiete für eine vergleichbare Wohnung als Ersparnis angesetzt. Wer aber schon lange in einer Großstadt in derselben Wohnung zur Miete wohnt, wird in der Regel deutlich weniger bezahlen als bei neuen Vertragsabschlüssen verlangt wird. Das liegt daran, dass die sogenannten Mietspiegel und zusätzliche gesetzliche Regelungen Preiserhöhungen für Bestandsmieter bremsen. Bei Neuabschlüssen wird aber trotz Mietpreisbremse weiterhin das verlangt, was der Markt hergibt.

In Ballungsräumen mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum klafft deshalb bisweilen eine gewaltige Lücke zwischen Mietspiegel- und Marktmiete. Wenn Sie in der Stadt, in der Sie leben, eine Wohnung kaufen wollen, sollten Sie in solchen Fällen mit Ihrer tatsächlich gezahlten Miete rechnen, falls das Kaufobjekt bei Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar ist. Sie sollten dann aber mit einer höheren Mietsteigerungsrate kalkulieren, weil die aktuellen Marktmieten in den künftigen Mietspiegel einfließen und ihn langfristig nach oben ziehen. Dennoch ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich ein Immobilienerwerb bei einer niedrigen Bestandsmiete nicht lohnt, da sich die Kaufpreise an den aktuellen Marktmieten orientieren.

Wohnung kaufen oder mieten im Vergleich

Für viele ist ein Eigenheim ein lang gehegter Traum. Aber lohnt sich der Kauf einer selbstgenutzten Wohnung auch finanziell? Ein Vermögensvergleich zwischen Käufern von Wohneigentum und Mietern zeigt, ab wann der Käufer gegenüber dem Mieter im Vorteil ist. In der Rechnung unten entspricht das Vermögen des Käufers dem Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld aus dem Kredit. Der Mieter erzielt sein Vermögen aus der Geldanlage auf dem Kapitalmarkt.

Folgende Annahmen haben wir in unserem Beispiel für den Kauf einer Eigentumswohnung getroffen:

  • Größe: 100 Quadratmeter
  • Preis: 200.000 Euro
  • Nebenkosten: 20.000 Euro (für Notar, Grunderwerbsteuer und mehr)
  • Wertsteigerung: 1 Prozent pro Jahr
  • Mietersparnis: 7.500 Euro jährlich (750 Euro Vergleichsmiete im Monat, mal 12, abzüglich 1.500 Euro Instandhaltungs- und Verwaltungskosten pro Jahr), Miete und Kosten steigen jährlich um 1 Prozent.
  • Eigenkapital: 60.000 Euro
  • Finanzierung: Darlehen über 140.000 Euro, Zinssatz 4 Prozent für die gesamte Laufzeit, Tilgung 2 Prozent
  • Geldanlage zum Vergleich: Anlage des Eigenkapitals von 60.000 Euro und der Differenz zur Belastung des Käufers zu 3 Prozent vor Steuern

Ergebnis: Nach zehn Jahren steht der Käufer besser da als der Mieter, nach 20 Jahren ist sein Vermögen bereits um 40.000 Euro größer (siehe Tabelle).

wdt_ID Jahr Ersparte Miete Kredit-rate Mehrbe-lastung* Wert Immobilie Rest-schuld Ver-mögen Käufer Ver-mögen Mieter Vorteil/ Nachteil Käufer
1 0 200 000 160 000 40 000 60 000 − 20 000
2 5 7 805 9 600 1 795 210 202 142 668 67 534 79 364 −11 830
3 10 8 203 9 600 1 397 220 924 121 580 99 344 98 966 378
4 15 8 621 9 600 979 232 194 95 925 136 269 118 730 17 539
5 20 9 061 9 600 539 244 038 64 710 179 328 138 567 40 761
6 25 9 523 9 600 77 256 486 26 733 229 753 158 368 71 385
7 30 10 009 0 −10 009 269 570 0 269 570 158 703 110 867

Quelle: Stiftung Warentest.

Bitte beachten Sie: Das Ergebnis hängt von den getroffenen Annahmen ab. Ohne Wertsteigerung wäre der Eigentümer erst nach 22 Jahren im Vorteil. Und wenn dann noch die Vergleichsmiete statt 750 nur 650 Euro im Monat beträgt, würde sich der Kauf der Wohnung gar nicht mehr rechnen.

Mit dem Eigenheimrechner der Stiftung Warentest können Sie selbst berechnen unter welchen Voraussetzungen sich der Bau oder Kauf der eigenen vier Wände für Sie finanziell lohnt.

Vorsicht bei Marktmieten weit über dem Mietspiegel

Anders sieht die Rechnung aus, wenn Sie von einer Marktmiete ausgehen, die weit über dem Mietspiegel liegt. Dann darf man in den ersten Jahren nicht mit Mietsteigerungen und damit mit einer wachsenden Ersparnis rechnen. Denn Mieterhöhungen sind erst möglich, wenn der Mietspiegel auf dem entsprechenden Niveau angekommen ist – und das kann viele Jahre dauern. Tendenziell ist der Erwerb von Wohneigentum aber umso attraktiver, je höher die Marktmiete für ein solches Objekt wäre.

Eine wichtige Rolle spielt auch die Finanzierung. Je mehr Eigenkapital der Käufer einsetzt und je schneller er seinen Kredit zurückzahlt, desto eher lohnt sich das Eigenheim. Von dem derzeit niedrigen Zinsniveau profitieren künftige Eigentümer gleich dreifach:

  1. Durch den billigen Kredit sinkt der anfängliche Nachteil gegenüber dem Mieter.
  2. Mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren können sie sich die niedrigen Zinsen langfristig sichern
  3. und ihr Kreditrisiko minimieren.

Auch die Höhe der angenommenen Rendite für eine alternative Geldanlage spielt eine erhebliche Rolle bei der Vergleichsrechnung. Schon 1 Prozent mehr oder weniger pro Jahr kann den Ausschlag geben, ob sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen. Da Immobilien risikoreicher als festverzinsliche sichere Anlagen sind, ist auch denkbar, bei der alternativen Anlage von der Rendite eines gemischten Portfolios auszugehen, das einen angemessenen Aktienanteil enthält. Die Rendite dürfte dann höher ausfallen und ein Immobilienkauf weniger vorteilhaft erscheinen.

Günstige Zinsen nutzen

Nichtsdestotrotz: Für Bauherren und Selbstnutzer ist nach wie vor ein guter Zeitpunkt zu investieren – vorausgesetzt sie finden eine preiswerte Immobilie, bringen einen soliden Grundstock an Eigenkapital mit und können sich die im Vergleich zur Mietwohnung oft höhere Anfangsbelastung leisten.

© Fairvalue, aktualisiert am 27.12.2018

Kapitalanlage

Eine Eigentumswohnung vermieten – Anleger unterschätzen oft das Risiko

Eine Eigentumswohnung vermieten ist nicht ohne Risiko

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Noch mehr Risiken als mit einem selbstgenutzten Haus gehen Anleger ein, wenn sie eine Eigentumswohnung vermieten. Sie müssen auf Lage, Qualität und Preiswürdigkeit der Immobilie achten und einen zuverlässigen Mieter finden. Die Gefahr, am Ende mit einer schlechten Rendite dazustehen, ist bei hohen Wohnimmobilienpreisen nicht unerheblich.

Vermietete Immobilien zählen traditionell zu den langfristigen Anlagen, mit denen Sparer und Selbstständige für das Alter vorsorgen wollen. Ihr besonderer Reiz lag bisher in der Kombination aus einer relativ hohen Rendite im Vergleich zu sicheren Staatsanleihen und einem deutlich geringeren Risiko als am Aktienmarkt. Doch Wohnimmobilien haben aus der Perspektive heutiger Käufer in gefragten Ballungsräumen wie München und Berlin an Attraktivität eingebüßt. Grund sind vor allem die hohen Preise, getrieben seit Ausbruch der Finanzkrise vor zehn Jahren von den historisch niedrigen Zinsen und der Suche vieler Investoren nach Sicherheit.

Niedrige Zinsen bergen auch Gefahren

Ursache für die niedrigen Zinsen hierzulande ist Deutschlands Ansehen als sichere Anlageregion. Nach dem Beginn der Staatsschuldenkrise in einigen Ländern der Eurozone flossen Hunderte Milliarden Euro nach Deutschland. Hiesige Banken zogen beispielsweise ihr Geld aus den angeschlagenen Eurostaaten ab. Zugleich brachten deren Bürger Teile ihres Vermögens in Deutschland in Sicherheit. Das Geld wurde zunächst vor allem in festverzinslichen Wertpapieren angelegt, deren Renditen wegen der hohen Nachfrage immer weiter sanken. Viele Investoren wichen deshalb auf den Immobilienmarkt aus, wo sich höhere Renditen erzielen ließen. Weil immer mehr Anleger diesem Trend folgen und sich vor allem in Großstädten nach geeigneten Objekten umsehen, stiegen dort auch die Preise – und die Erträge fielen immer magerer aus.

Doch wenn sich die Lage in der Eurozone wieder entspannt und die derzeit extrem niedrigen Zinsen wieder steigen, könnten sie die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien dämpfen: Steigende Finanzierungskosten und attraktivere Renditen für sichere Staatsanleihen könnten die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen bremsen und die Preise wieder nach unten ziehen. Denn kein besonnener Investor wird die Risiken einer Immobilieninvestition auf sich nehmen, wenn er nicht einen höheren Ertrag erzielt als mit deutschen Staatsanleihen. Die Eigenkapitalrenditen können aber nur steigen, wenn die Immobilienpreise fallen, weil sich die Mieten – wenn überhaupt – nur verzögert anheben lassen.

Faustregeln für Immobilienanleger

Steigende Zinsen sind also ein Risiko für Käufer, die eine Eigentumswohnung vermieten wollen, insbesondere für diejenigen, die auf dem Höhepunkt des Booms in den Markt einsteigen. Vorsichtige Anleger lassen sich von der Ausnahmesituation, in der sich die deutschen Zinsmärkte befinden, nicht blenden. Sie halten an den bewährten Investitionsgrundsätzen für Wohnobjekte fest und kaufen nur bei einer vernünftigen Bewertung. Denn wer beispielsweise eine Eigentumswohnung zu teuer erwirbt, sieht die volle Kaufsumme möglicherweise nie wieder.

Ein wichtiger Anhaltspunkt für die Bewertung ist neben dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete und der daraus resultierenden Bruttoanfangsrendite die sogenannte anfängliche Nettomietrendite. Sie gibt das Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis inklusive aller einmaligen und laufenden Nebenkosten an.

Auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintragung. Gleichzeitig werden von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen, die der Käufer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind zirka 200 bis 300 Euro pro Jahr für die Hausverwaltung und 6 bis 12 Euro für die Instandhaltung pro Jahr und Quadratmeter.

Mietrendite sollte wenigstens 4 Prozent betragen 

Eine Immobilienanlage lohnt sich ab einer Nettomietrendite von mindestens 4 Prozent. Beträgt der Kaufpreis weniger als das 20-Fache der jährlichen Nettokaltmiete, fällt die Mietrendite häufig höher aus.

Die Eigenkapitalrendite, die unter anderem auch den erwarteten Wiederverkaufswert der Immobilie und den Finanzierungszins berücksichtigt, sollte bei guten Objekten nach Steuern zwischen 5 und 6 Prozent rangieren – vorausgesetzt Sie setzen wenigstens 20 Prozent Eigenkapital plus die anfallenden Kaufnebenkosten ein. Vorsichtige Anleger bringen sogar 30 bis 50 Prozent Eigenkapital mit.

Darüber hinaus sollten zukünftige Vermieter noch über zusätzliche Reserven verfügen. Denn Mieten können sinken oder ganz ausfallen und Instandhaltungskosten und Steuervorteile entwickeln sich nicht immer wie geplant.

Wichtig ist, dass die Netto-Mieteinnahmen, also die Mieten abzüglich der Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, wenigstens die laufenden Kreditzinsen decken. Im Idealfall reicht die Nettomiete für Zins und Tilgung aus oder führt sogar von Anfang an zu Überschüssen.

Eigenkapitalrendite als Vergleichsgröße

Die Eigenkapitalrendite gibt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital an. Sie berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben im Anlagezeitraum einschließlich der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite ist entscheidend für den Vergleich mit anderen Kapitalanlagen. Doch Vorsicht: Sie ist das Ergebnis einer Prognoserechnung, deren Annahmen (zum Beispiel Mietpreisentwicklung, Wiederverkaufswert) unsicher sind.

Je geringer das Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis, desto höher ist das Risiko – und desto weniger verlässlich ist die Rechnung. Vor allem bei einer Vollfinanzierung kann die Rendite schon bei einer geringfügigen Änderung der Prognoseannahmen gewaltig in den Keller sinken.

Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, braucht einen Investitionsplan

Für eine solide Investition in eine Eigentumswohnung benötigen Anleger einen Investitionsplan und eine Renditeprognose über 15 bis 20 Jahre. Im Investitionsplan werden für jedes Jahr alle voraussichtlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Aus dem Plan ergibt sich für jedes Jahr der Betrag, den der Eigentümer zuschießen muss (Unterdeckung) oder an Überschüssen kassiert. In die Renditerechnung geht auch der geschätzte Verkaufserlös am Ende des Anlagezeitraums ein.

An der Investitionsrechnung können sich Anleger orientieren. Verlassen können sie sich darauf nicht, weil den Prognosen unsichere Annahmen zugrunde liegen. Um Chancen und Risiken einer Immobilienanlage realistisch einzuschätzen, sollten Käufer vorsichtig kalkulieren. Die durchschnittliche Mietsteigerung sollte sich an der aktuellen Inflationsrate orientieren und mit nicht mehr als 1 bis 2 Prozent angesetzt werden.

Wer für seinen Kredit eine Zinsbindung von nur zehn Jahren gewählt hat, rechnet für die Anschlussfinanzierung mit mindestens 6 Prozent Zinsen, weil es wenig wahrscheinlich ist, dass die Zinsen langfristig auf dem derzeitig niedrigen Niveau verharren. Den Wiederverkaufswert setzen vorsichtige Anleger nur mit dem 15- bis maximal 20-Fachen der künftigen Jahresnettokaltmiete an. Investoren, die so rechnen, können ziemlich sicher sein, sich mit ihrer Immobilienanlage keine blutige Nase zu holen.

Eine Eigentumswohnung vermieten – die folgende Beispielrechnung zeigt, ob es sich lohnt. Annahmen:

  • Anleger: Ehepaar, zu versteuerndes Jahreseinkommen 80.000 Euro.
  • Objekt: Zweizimmerwohnung, Kaufpreis 100.000 Euro, davon 80.000 Euro Gebäude, 20.000 Euro Grundstücksanteil, dazu kommen 10.000 Euro Kaufnebenkosten.
  • Miete: Die Nettokaltmiete 5 .400 Euro im Jahr (450 Euro im Monat). Für Verwaltung fallen 250 Euro, für Instandhaltung 750 Euro pro Jahr an.
  • Finanzierung: Eigenkapital 40.000 Euro, Darlehen 70.000 Euro, Zins 4 Prozent fest für 20 Jahre, Tilgung 2 Prozent.
  • Prognosen: Miet- und Kostensteigerung jährlich 1,0 Prozent. Nach 20 Jahren Verkauf zum 18-Fachen der Jahreskaltmiete, das sind 117 400 Euro.

Ergebnis: Das Paar legt 40.000 Euro an und erzielt einen kleinen Überschuss von 250 bis 310 Euro im Jahr. Durch Tilgung des Kredits und Wertsteigerungen der Immobilie baut es Vermögen auf (siehe Tabelle unten). Verkauft es diese nach 20 Jahren für 117.400 Euro, hat es eine Rendite von 4,6 Prozent nach Steuern mit dem eingesetzten Kapital erzielt. Gelingt der Verkauf nur zum 15-Fachen der künftigen Jahresmiete (Verkaufspreis 97.900 Euro), würde die Rendite nach Steuern auf 3,37 Prozent sinken. Bei höherer Mietsteigerung ist dagegen mehr Rendite drin.

wdt_ID Jahr Mietein-nahmen* Nicht umlegbare Kosten** Jahresrein-ertrag*** Kreditrate Restschuld Steuern**** Über-schuss*****
1  0 70 000 − 40 000
2  1 5 400 1 000 4 400 4 200 68 600 − 58      258
3  5 5 619 1 041 4 579 4 200 62 417   92      287
4 10 5 906 1 094 4 812 4 200 53 191   306      306
5 15 6 207 1 149 5 058 4 200 41 967   552      306
6 20 6 524 1 208 5 316 4 200 28 311   838    89 395

*Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. **Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. ***Mieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Kosten. ****Negatives Vorzeichen = Steuerersparnis. *****Unterdeckungen tragen ein negatives Vorzeichen. Im 20. Jahr ist ein Verkauf zum 18-Fachen der Jahresmiete und die Rückzahlung der Kreditschuld berücksichtigt. Quelle: Stiftung Warentest.

Mit dem kostenlosen Investitionsrechner von Finanztest können Sie verschiedene Szenarien selbst durchspielen und einen Investitionsplan erstellen. Den Rechner finden Sie hier.

Steuerregeln für Vermieter

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte. Vermieter müssen daher mit ihrer Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben, in der sie Mieteinnahmen einschließlich Umlagen den Werbungskosten gegenüberstellen.

Dieser Teil der Steuererklärung ist für Vermieter meist eine lohnende Angelegenheit. Denn in den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf liegen die Werbungskosten durch Abschreibungen und Kreditzinsen oft deutlich höher als die Mieteinnahmen. Der Anleger schreibt steuerlich Verluste, die er mit seinen übrigen Einkünften verrechnen kann. Dadurch spart er Steuern. Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die steuerliche Gewinnzone erreicht.

Die wichtigsten Werbungskosten

  • Abschreibungen: Immobilienanleger können 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (inklusive Nebenkosten) absetzen. Für Altbauten mit Baujahr bis 1924 beträgt die Abschreibung 40 Jahre lang je 2,5 Prozent. Abschreibungen sind nur für die Gebäudekosten möglich, nicht aber für Kosten des Grund und Bodens.
  • Sonderabschreibungen: Ausgaben für die Sanierung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten können Eigentümer in nur zwölf Jahren abschreiben. In den ersten acht Jahren erkennt das Finanzamt jeweils 9 Prozent, in den restlichen vier Jahren je 7 Prozent der Sanierungskosten an.
  • Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten: Zum Beispiel Ausgaben für Reparaturen, das Haus- oder Wohngeld für die Betriebskosten sowie die Verwaltervergütung.
  • Finanzierungskosten: Das Finanzamt erkennt die laufenden Zinsen sowie einmalige Kosten wie ein Disagio (Abschlag vom Darlehen), Bearbeitungs- und Wertermittlungsgebühren sowie Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung an. Nur die Tilgung des Darlehens zählt nicht.

Steuern auf Veräußerungsgewinne

Erzielt der Eigentümer beim Verkauf einen Wertgewinn, bleibt dieser steuerfrei, wenn zwischen An- und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Wer vorher verkauft, muss den Gewinn voll versteuern. Achtung: Die Spekulationssteuer kann selbst dann anfallen, wenn der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis liegt. Denn das Finanzamt zieht die vom Anleger bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen vom Kaufpreis ab.

So finden Sie die richtige Immobilie

  • Achten Sie beim Immobilienkauf auf eine gute Lage. Wichtig ist eine konstante Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt.
  • Besichtigen Sie die Immobilie vor dem Kauf. Nur wer das Wohnumfeld einer Immobilie unter der Woche und an Wochenenden genau erkundet, kann einschätzen, ob sie attraktiv ist.
  • Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Sie sich in jedem Fall den Mietvertrag zeigen lassen. Wenn es geht, sprechen Sie auch mit dem Mieter.
  • Achten Sie auf ein günstiges Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite sollte über 4 Prozent liegen.
  • Vertrauen Sie nicht auf Mietgarantien der Verkäufer. Sie können Mieten vortäuschen, die der Markt nicht hergibt.
  • Seien Sie vorsichtig, wenn Sie bei einer Bauträgerfirma kaufen. Die hohen Vertriebskosten treiben hier häufig den Preis in die Höhe.
  • Teilungserklärung. Studieren Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Die Teilungserklärung legt die Aufteilung der Wohnanlage in Sondereigentum (Wohnungen und dazugehörige Räume) und die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum wie Grundstück, Gebäudesubstanz, Außenanlagen und Gemeinschaftsräume fest.
  • Lassen Sie sich vom Hausverwalter Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben, um Hinweise auf den Zustand des Hauses zu bekommen.

Gegen den Trend: Im Preisboom verkaufen

Wer erwartet, dass sich die Eurozone weiter stabilisiert und bereits eine vermietete Wohnimmobilie besitzt, kann jetzt über deren Verkauf nachdenken – vorausgesetzt das Objekt ist bereits abgezahlt oder in wenigen Jahren schuldenfrei. Der Preisboom wird sich möglicherweise noch eine Zeit lang fortsetzen, auch wenn in manchen deutschen Metropolen die Preise weitgehend ausgereizt zu sein scheinen.

Auf jeden Aufschwung folgt aber bekanntlich auch ein Abschwung. Der dürfte einsetzen, sobald sich die Eurozone weiter erholt und Anleger wieder vermehrt im Ausland und in risikoreichere Wertpapiere investieren. Wenn Sie Geld benötigen oder ohnehin geplant hatten, eine Immobilie in näherer Zukunft zu versilbern, lohnt es sich für Sie möglicherweise, den Verkauf vorzuziehen. Das ist dann der Fall, wenn der ursprünglich geplante Wiederverkaufswert deutlich übertroffen wird. Mit einer Anzeige im Internet und/oder in Ihrer Lokalzeitung lässt sich einfach und günstig testen, was der Markt hergibt. Das Geld aus einem Verkauf können Sie in ein gemischtes Portfolio aus festverzinslichen Anlagen und Aktien investieren.

© Fairvalue, aktualisiert am 28.12.2018

Bewertungskennzahlen

Welche Rendite Immobilien bringen, ist auch eine Frage der Bewertung

Welche Rendite Immobilien bringen, ist auch eine Frage der Bewertung

Je niedriger der Ertragsfaktor einer Immobilie, desto besser sind die Gewinnaussichten

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Die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen, vor allem in den Ballungsräumen. Wer jetzt kaufen will, sollte auf die Bewertung achten. Je größer das Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Miete, desto geringer ist die erwartete Rendite einer Immobilie.

Wohnimmobilien und insbesondere deren Preisentwicklung sind in Deutschland nach wie vor eines der dominierenden Party-Gespräche. Fast jeder, der flüssig, kreditwürdig oder beides ist, scheint derzeit auf der Jagd nach den eigenen vier Wänden zu sein oder möchte eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben. Niedrige Zinsen, gute Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt, steigende Löhne und ein moderates Wirtschaftswachstum machen es möglich.

Dass in einem solchen Umfeld die Preise immer weiter anziehen, ist ein Naturgesetz der Ökonomie. Ein knappes Angebot an Wohnraum, das nicht auf die Schnelle ausgeweitet werden kann, trifft auf eine rasant wachsende Nachfrage.

Das Ganze erinnert ein wenig an das Ende der 1990er-Jahre, als alle Welt nur noch über Aktien redete und Taxifahrer ihre Fahrgäste unaufgefordert mit vermeintlich brandheißen Börsentipps versorgten. Einige Zeit später endete die Aktien-Manie mit einem Crash.

Interessengeleitete Debatte: Sind Wohnimmobilien überteuert?

Manche Marktbeobachter sorgen sich nun auch um den Immobilienmarkt. An der Frage, ob es nach Jahren rasant steigender Preise bereits zu einer Überhitzung oder zum Beginn einer Blasenbildung gekommen ist, scheiden sich allerdings die Geister. Da die Debatte auf Basis wenig gesicherter Daten geführt wird und hochgradig interessengeleitet ist, ist der Erkenntnisgewinn gering.

Die Argumente, mit denen manche versuchen, den Markt günstig zu reden, sind zum Teil abstrus. So führte etwa der Maklerverband IVD ins Feld, dass die Neuvertragsmieten inflationsbereinigt noch mehr als 20 Prozent unter dem Niveau von 1993 liegen würden.

Erinnern Sie sich noch an damals? Wendezeit, Wohnungsnot, Wuchermieten? Für ein mit Sperrmüll vollgestelltes 40-Quadratmeter-Erdgeschoss-Loch im düsteren Hinterhof eines Berliner Altbaus waren damals umgerechnet 800 Euro Miete am Markt durchsetzbar. Folgt man einer solch abstrusen Logik, könnte man ebenso gut argumentieren, Aktien seien gerade spottbillig (was sie keineswegs sind), weil das Kurs-Gewinn-Verhältnis im Jahr 2000, auf dem Höhepunkt der Aktienblase, ja um ein Vielfaches höher war als heute.

Die der Parteilichkeit bisher unverdächtige Deutsche Bundesbank hat sich in der jüngeren Vergangenheit mehrfach genauer mit den Wohnimmobilienmärkten befasst. Tenor: In Großstädten wie München, Berlin und Hamburg sind auf den Wohnungsmärkten Überhitzungen zu erkennen. Bei Einfamilienhäusern sei das jedoch nicht der Fall. Auch im gesamtdeutschen Durchschnitt bewegten sich die Preise auf keinem besorgniserregenden Niveau. Letzteres sei darauf zurückzuführen, dass in ländlichen Gebieten, die mit einer schrumpfenden Bevölkerung kämpfen, insbesondere in Ostdeutschland, die Preise stagnieren oder sogar rückläufig sind.

Eine vernünftige Bewertung als Basis für eine erfolgreiche Anlage

Für Anleger, die eine Immobilie als Renditeobjekt erwerben und vermieten wollen, sind solche Durchschnittsbetrachtungen aber im Grunde müßig. Denn sie können ohnehin nicht wie bei liquiden Anlagen den ganzen Markt kaufen und so ihr Risiko diversifizieren. Ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung sind Einzelobjekte. Allein deren individuelle Beschaffenheit und Bewertung entscheidet über den Erfolg der Investition. Wohin der Markt als Ganzes läuft, ist bestenfalls zweitrangig.

Standortfaktoren, die steigende Kaufpreise und Mieten begünstigen, sind attraktiver werdende Lagen, eine starke lokale Wirtschaft und eine wachsende Bevölkerung. Diese Attribute nützen aber wenig, wenn die Wohnimmobilie zu teuer eingekauft wird. Dann ist die Rendite gering und die Verlustgefahr hoch, falls es beispielsweise zu längeren Mietausfällen kommt. Eine vernünftige Bewertung ist deswegen die zentrale Größe für alle Immobilieninvestoren.

Absolute Kaufpreise sagen nichts aus

In den Medien erscheinen regelmäßig Ranglisten zu Immobilienpreisen. Sie zeigen, wie hoch die Quadratmeterpreise in einzelnen Städten und Landkreisen sind. Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, kann sich so ein Bild machen, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommt.

Der Preis allein sagt aber nichts darüber aus, ob sich ein Kauf lohnt. Welche Rendite Immobilien voraussichtlich bringen, lässt sich nur mit Hilfe verschiedener Kennzahlen abschätzen:

Angenommen ein Käufer muss für eine gut ausgestattete Eigentumswohnung in guter Lage in München 4.530 Euro pro Quadratmeter bezahlen und in Halle an der Saale lediglich 1.515 Euro. Daraus nun den Schluss zu ziehen, München wäre hoffnungslos überteuert und die Immobilie in Halle ein Schnäppchen, wäre falsch. Denn der Vergleich der absoluten Preise liefert keinen Hinweis darauf, wie eine Immobilie bewertet ist. Entscheidend ist vielmehr das Verhältnis des Kaufpreises und der erzielbaren Jahresnettokaltmiete, also dem Ertrag, der sich mit der Vermietung der Fläche erzielen lässt (Heiz- und Nebenkosten sind darin nicht enthalten).

Der Ertragsfaktor oder Multiplikator

Wenn man den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilt, erhält man das Vielfache der Jahresnettokaltmiete. Diese Kennzahl wird auch Multiplikator oder Ertragsfaktor genannt. Je größer sie ist, desto teurer ist das Objekt – und umgekehrt. Als Faustregel gilt: Mehr als das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete sollten Käufer nur in Ausnahmefällen bezahlen, beispielsweise wenn eine besonders gute Lage eine höhere Bewertung rechtfertigt.

Beispiel: Wenn eine 100-Quadratmeter-Wohnung in München 453.000 Euro kostet und die erzielbare Jahresnettokaltmiete 18.000 Euro beträgt, ergibt sich ein Ertragsfaktor von 25,2. Ein in Lage, Bauqualität und Ausstattung vergleichbares Objekt ist in Halle schon für 151.500 Euro zu haben. Die Jahresnettokaltmiete beträgt aber auch nur 7.600 Euro. Daraus errechnet sich ein Ertragsfaktor von rund 19,9.

Die Bruttomietrendite oder Bruttoanfangsrendite

Halle ist in diesem Beispiel also tatsächlich billiger. Das zeigt auch die höhere Rendite, die Immobilien dort erzielen können: Aus dem Kehrwert des Ertragsfaktors (1:19,9 ) erhält man die sogenannte anfängliche Bruttomietrendite. Das ist die Rendite vor Abzug von Kaufnebenkosten sowie Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. In dem Hallenser Beispiel beträgt sie 5 Prozent, in München dagegen nur 4 Prozent. Halle scheint also der günstigere und damit lukrativere Markt zu sein.

Doch so einfach ist es nicht. In der höheren Rendite spiegelt sich auch das größere Risiko, das Immobilienkäufer in Halle eingehen. Denn dort ist die Leerstandgefahr im Vergleich zum wirtschaftsstarken München deutlich höher. Für dieses größere Risiko wollen Käufer mit einer besseren Rendite für ihre Immobilien entschädigt werden.

Wie bei Anleihen ist die erwartete Bruttoanfangsrendite einer Immobilie in der Regel umso höher, je größer das Risiko ist. Umgekehrt ist eine höhere Bewertung (und damit niedrigere Rendite) ein Hinweis auf ein geringeres Risiko. Ist die Bewertung aber zu hoch, wird sie selbst zum Risiko.

Die Nettomietrendite

Sie setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, inklusive aller einmaligen und laufenden Nebenkosten. Auf den Kaufpreis werden die Makler- und Notarkosten sowie die Gebühren für die Grundbucheintragung aufgeschlagen. Von der Nettokaltmiete abgezogen werden die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (6 bis 12 Euro pro Quadratmeter im Jahr). Die Nettomietrendite sollte wenigstens 4 Prozent betragen, damit sich die Investition lohnt. Bei einem Ertragsfaktor unter 20 fällt sie häufig höher aus.

Die Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite gibt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital an. Berücksichtigt werden alle Einnahmen und Ausgaben im Anlagezeitrum einschließlich der Kreditkosten. Auf Basis der Eigenkapitalrendite können Anleger Immobilieninvestitionen mit anderen Anlagen vergleichen. Kleine Gratisprogramme, mit denen sich die Eigenkapitalrendite überschlagen lässt, gibt es im Internet, beispielsweise bei der Stiftung Warentest.

Nicht vergessen werden sollte, dass das Ergebnis immer eine Prognoserechnung ist. Ob sich etwa Mieten und Wiederverkaufswert so entwickeln wie angenommen, weiß niemand. Auf Abweichungen von den Erwartungswerten reagiert die Eigenkapitalrendite umso stärker, je höher der Fremdkapitalanteil ist. Mit einem hohen Finanzierungsanteil kann einerseits die Eigenkapitalrendite gehebelt werden. Anderseits steigt aber eben auch das Risiko erheblich.

Fazit

Ertragsfaktor und Bruttoanfangsrendite sind einfach zu berechnen. Der Objektpreis ist bekannt und die ortsübliche Nettokaltmiete können Käufer leicht mit Hilfe von Mietspiegeln und aktuellen Vermietungsangeboten aus Zeitungen und dem Internet ermitteln. Beide Kennzahlen liefern aber nur einen ersten Hinweis auf die Bewertung eines Objektes. Ob sich eine Wohnung oder ein Haus im Einzelfall für einen Käufer lohnt, hängt von einer Reihe weiteren Faktoren ab: Etwa davon, ob er die Immobilie selbst nutzt oder vermietet, wie seine Kreditkonditionen aussehen und von welchen Steuervorteilen er profitiert.

© Fairvalue, aktualisiert am 27.12.2018

Fotografie: Mathyas Kurmann / Unsplash

Sachwerte

Immobilien schützen nicht immer vor Inflation

Von Markus Neumann

Immobilien schützen nicht immer vor Inflation

Ob die Rendite von Immobilien höher ausfällt als die Inflationsrate, hängt zwar nicht vom Wind ab, aber letztlich von Angebot und Nachfrage. Die Teuerung selbst ist kein Treiber von Immobilienrenditen

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Immobilien gelten neben Gold als Allzweckwaffe gegen steigende Inflation. Doch dieser Glaube stützt sich mehr auf vage Hoffnungen als auf harte Fakten. Immobilien sind nicht immer ein Fels in der Brandung. Ihre Preise können stark schwanken.

Das sollte dem letzten spätestens klar geworden sein, seit die Preise zu Beginn der Finanzkrise im Jahr 2007 in den USA und in einigen europäischen Ländern abstürzten. Viele Hauseigentümer gerieten in die Schuldenfalle. Sie hatten teuer auf Kredit gekauft und als die Preise fielen, waren die Kreditbelastungen plötzlich höher als der Wert der Immobilie. Wer keine zusätzlichen Sicherheiten bieten oder Kapital bei den Banken nachschießen konnte, verlor im schlimmsten Fall das Haus und saß zusätzlich noch auf einem Schuldenberg. Man kann solche Fälle als Extrembeispiele abtun, aber sie illustrieren, dass Immobilien alles andere als risikolos sind, wie viele Käufer glauben.

Auch wer nicht in einem überhitzten Markt kauft, ist keineswegs vor bösen Überraschungen sicher. In Ostdeutschland beispielsweise, wo viele Kommunen mit einer schrumpfenden Bevölkerung kämpfen, bröckeln die Immobilienpreise vielerorts schleichend ab. Dass eine solche Investition keinen Inflationsschutz bieten kann, versteht sich von selbst.

Vorsicht vor Studien: Wissenschaft im Dienst der Finanzindustrie

Grundsätzlich muss zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschieden werden. Letztere werden noch weiter in Büro- und Handelsimmobilien unterteilt. Zwar existiert eine Vielzahl von Untersuchungen, die sich mit der Frage beschäftigen, ob und welche Immobilien sich als Schutz gegen Inflation eignen. Doch eine eindeutige Antwort gibt es nicht.

Manche propagieren Wohnimmobilien als gute Absicherung, andere das genaue Gegenteil. Gleiches gilt für Gewerbeimmobilien. Fast schon amüsant erscheinen zwei Studien, die von der International Real Estate Business School (IREBS), einem Zweig der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regensburg, erstellt wurden. Die erste unter der Leitung von Professor Steffen Sebastian kommt 2012 zu dem Ergebnis, dass offene Immobilienfonds, die in Gewerbeimmobilien investieren, und börsennotierte Immobiliengesellschaften wie Real Estate Investment Trusts (Reits) eine Absicherung gegen Inflation bieten. Direkten Investitionen in Wohneigentum wird diese Eigenschaft dagegen abgesprochen.

Ein Jahr später präsentiert Sebastians IREBS-Kollege Professor Tobias Just dem staunenden Publikum Untersuchungsergebnisse zum Thema Inflationsschutz, die exakt das Gegenteil proklamieren: „Abschließend sei anzumerken, dass er für Wohnimmobilien besser zu funktionieren scheint als für Gewerbeimmobilien und für direkte Anlagen besser als für Immobilienwertpapiere (…).“

Eine naheliegende Erklärung für derart widersprüchliche Resultate ist die unterschiedliche Finanzierung der Studien. Sebastians Werk wurde von der European Public Real Estate Association (EPRA) und dem Deutschen Fondsverband (BVI) gefördert. Die EPRA ist ein Zusammenschluss von börsennotierten Immobilienunternehmen und der BVI vertritt Fondsgesellschaften, die offene Immobilienfonds und Immobilienaktienfonds vertreiben. Die zweite Studie von Prof. Just  entstand in Zusammenarbeit mit der Deutschen Bank. Die wiederum trommelt für den Erwerb von Wohnimmobilien, weil der Verkauf von Finanzierungen eine wichtige Säule in ihrem Geschäftsmodell ist. Da kommt alles, was Häuser und Eigentumswohnungen in ein gutes Licht rückt, gerade recht.

Dieser Fall von möglicherweise interessengesteuerter „Wissenschaft“ steht exemplarisch für ein strukturelles Problem: Unabhängige Forschung zum Thema Immobilien gibt es kaum in Deutschland. Die meisten Studien sind direkt oder indirekt von Unternehmen finanziert. Das IREBS und ein weiteres Forschungsinstitut leben von den Zuwendungen der Immobilienwirtschaft. „Forschungsergebnisse“ werden regelmäßig zur Verkaufsförderung und zur Imagepflege der Immobilienbranche eingesetzt. Eine Einflussnahme auf die Ergebnisse ist nicht sonderlich schwierig. Oft reicht es schon, die passenden Analysezeiträume zu Grunde zu legen und die „richtigen“ Datensätze auszuwählen, um die gewünschten Ergebnisse zu erhalten.

Angebot und Nachfrage am Standort sind entscheidend

Ohnehin sind die Daten zu Immobilienpreisentwicklungen ein Problem. Denn Immobilien werden nicht öffentlich und transparent an Börsen gehandelt wie Rohstoffe und Aktien. Datenanbieter müssen sich fast immer auf Preise aus öffentlichen Angeboten stützen, von denen aber niemand weiß, ob sie auch nur annähernd bezahlt wurden. Hinzu kommt, dass die Anzahl der Transaktionen vergleichsweise gering ist. Verschiedene Datenanbieter versuchen mit unterschiedlichen Methoden die Preisschwankungen von Immobilien wenigstens näherungsweise nachzuzeichnen. Die Ergebnisse weichen aber voneinander ab. Auch das kann zu widersprüchlichen Analysen führen. Ebenso wie das Eigenleben, das viele nationale und lokale Immobilienmärkte führen. Ursache sind unterschiedliche Gepflogenheiten und Vorschriften beispielsweise bei der Gestaltung von Mietverträgen. Deswegen muss das, was für die USA gilt, noch lange nicht auf Deutschland zutreffen.

Abgesehen von den Unzulänglichkeiten bei der Messung von Haus- und Wohnungspreisen, gibt es für Anleger ein erhebliches praktisches Problem. Selbst wenn Wohnimmobilien im Durchschnitt eine gute Absicherung gegen Inflation wären, könnten Investoren – anders als beispielsweise bei Aktien – nie den Index nachbilden. Sie müssen sich auf eines oder wenige Objekte beschränken.

Ob die reale jährliche Rendite dann positiv ist, hängt von der einzelnen Immobilie ab. Vom Einkaufspreis und vor allem von Angebot und Nachfrage am jeweiligen Standort. Das Angebot lässt sich an der Leerstandquote, der noch vorhandenen Baufläche und der Anzahl der geplanten Neubauten ablesen. Die Nachfrage hängt im Wesentlichen davon ab, ob die Anzahl der Haushalte wächst, etwa aufgrund von Zuwanderung oder weil immer mehr Menschen alleine leben. Inflation, Konjunkturentwicklung und die Höhe der Realzinsen haben dagegen nur einen geringen Einfluss auf die Rendite von Wohnimmobilien. Darauf deuten plausibel erscheinende Untersuchungen hin.

Auch Gewerbeimmobilien haben ihre Tücken

Bei Gewerbeimmobilien liegen die Dinge etwas anders. Wegen der sehr hohen Investitionssummen können sich auch die meisten institutionellen Anleger nur über Fonds beteiligen. Offene Immobilienfonds, die in Deutschland zugelassen sind, streuen das Kapital in der Regel international über eine Vielzahl von Objekten. Zwar senkt die Diversifikation das Risiko, auf die Nase zu fallen, und die Mieten sind häufig inflationsindexiert. Aber ein Garant für einen funktionierenden Inflationsschutz ist das nicht.

Wenn die Inflation steigt und in der Folge höhere Zinsen die Konjunktur bremsen, kann die Nachfrage nach Gewerbeflächen einbrechen. Inflationsklauseln sind dann möglicherweise nicht mehr durchsetzbar. Langfristige Mietverträge werden nachverhandelt und Quadratmeterpreise gedrückt. Von Inflationsschutz kann dann keine Rede mehr sein. Zudem deuten internationale Untersuchungen daraufhin, dass die realen Renditen von Gewerbeimmobilien sinken, wenn die Inflation steigt.

Immobilien bieten kurzfristig keinen Schutz vor Inflation

Weder Wohn- noch Gewerbeimmobilien eignen sich als kurzfristiger Inflationsschutz. Die Preise sind träge und passen sich nicht so schnell an wie die von Aktien oder Rohstoffen. Die langfristigen Renditen von Wohnimmobilien lagen in Deutschland in der Vergangenheit im Schnitt über denen von Bundesanleihen und damit auch deutlich über der Inflationsrate.

Inwieweit dies für einzelne Objekte gilt, hängt vom Kaufpreis und von Angebot und Nachfrage am jeweiligen Standort ab – nicht von der Inflationsentwicklung. Wer aber eine gute Wohnimmobilie zu einem vernünftigen Preis kauft, kann sich auch künftig begründete Hoffnung auf einen Ertrag oberhalb der Teuerung machen.

Für offene Immobilienfonds spricht, dass die Wahrscheinlichkeit, mit einem gemischten Portfolio eine positive Rendite zu erzielen, höher ist als mit einem einzelnen Objekt. Auf der anderen Seite sind die in offenen Immobilienfonds enthaltenen Gewerbeimmobilien deutlich konjunktursensibler als Wohnobjekte. Auch die Renditen von Fonds mit deutscher Zulassung waren in den vergangenen Jahren nicht gerade üppig. Sie rangierten nominal zwischen zwei und drei Prozent – mit fallender Tendenz.

© Fairvalue, aktualisiert am 27.12.2018

Fotografie: Kuo-Chiao Lin / Unsplash.com

Marktdaten

Immobilienpreise sind letztlich nur eine ungenaue Schätzung

Immobilienpreise sind nur eine Schätzung

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Bei Meldungen über märchenhafte Steigerungen der Immobilienpreise auf dem deutschen Markt ist grundsätzlich Vorsicht geboten. Seit Jahren überschlagen sich die Rekordmeldungen geradezu. Solche Berichte fußen häufig auf „Untersuchungen“ der Immobilien- oder Medienindustrie, die an dieser Art der Stimmungsmache glänzend verdienen.

Manche der skizzierten Preisentwicklungen mögen in der Tendenz stimmen. Doch nicht selten ist das Zahlenwerk wenig belastbar – und weckt falsche Erwartungen. Kern des Problems ist die schwierige Messung der Immobilienpreise. Genau genommen weiß niemand, wie sich die Preise tatsächlich entwickeln. Denn Häuser und Wohnungen sind keine homogenen Güter, die wie Aktien an Börsen gehandelt werden können. Der Markt ist intransparent, jede Immobilie (und auch ihr Preis) individuell.

Die Gutachterausschüsse, denen alle Immobilienverkäufe gemeldet werden, die mit einer Grundbuchänderung verbunden sind, erfassen lediglich die Anzahl der Transaktionen, den Umsatz und die Summe der gehandelten Flächen.

Daraus lassen sich zwar Durchschnittspreise errechnen. Doch die sagen nichts über die tatsächlichen Immobilienpreise aus, weil die Qualität der Objekte (Standort, Bauzustand, Ausstattung etc.) unberücksichtigt bleibt. Wenn also in einem Jahr besonders viele teure Immobilien gehandelt werden, zieht das die Durchschnittspreise nach oben, ohne das sie in Wirklichkeit gestiegen sein müssen.

Ein weiteres Manko: Die Zahlen der Gutachterausschüsse, die nur einmal im Jahr zusammengefasst werden, sind bei ihrer Veröffentlichung schon lange überholt. Die Folge: Steigen die Immobilienpreise, unterschätzen die Daten den Markt, und bei Abschwüngen überzeichnen sie ihn. Hinzu kommt, dass eine Vielzahl von Immobilientransaktionen nicht meldepflichtig ist. Bei sogenannten Share-deals werden lediglich Anteile von sogenannten Zweckgesellschaften übertragen, die die Immobilien halten. Diese Verkäufe, die zu keinen Grundbuchänderungen führen, laufen an der amtlichen Statistik vorbei. .

Neben den bekannt geworden Transaktionen nutzen Preisindexanbieter Angebotspreise aus Immobilienanzeigen. Auch diese Quellen haben den Nachteil, dass sie nicht die Qualität der Immobilien spiegeln. Zudem bleiben die tatsächlich gezahlten Preise im Dunkeln. Mit statistischen Verfahren versuchen Mathematiker diese Unzulänglichkeiten aus den Rohdaten herauszurechnen. Die Ergebnisse, die in Indizes zusammengefasst werden, sind Näherungswerte, die auch als solche interpretiert werden sollten.

Aufpassen müssen Investoren auch, ob ein Index überhaupt für sie relevante Informationen abbildet. Der Immobilienmarkt teilt sich in verschiedene Segmente (beispielsweise Büro, Handel, Industrie, Wohnen), die sich zum Teil unabhängig voneinander entwickeln. Diese Teilmärkte wiederum gliedern sich in Untermärkte, die ebenfalls von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden.

Beispiel Wohnen: Hier muss zwischen Neubau und Bestand und zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (selbst genutzt und als Renditeobjekt) unterschieden werden. Für fast alle Segmente gibt es Einzelindizes, die häufig zu Gesamtindizes zusammengefasst werden. Dabei gehen die einzelnen Anbieter unterschiedlich vor.

Das gilt auch für die Aufbereitung von Daten. Obwohl die meisten Researchhäuser dieselben Quellen nutzen, gelangen sie zum Teil zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. So berechnete beispielsweise empirica für das dritte und vierte Quartal 2011 einen weiteren Anstieg der Mieten in Deutschland. Das Hamburger Analysehaus F+B Forschung und Beratung machte dagegen auf Basis derselben Daten fallende Preise aus.

Solche erstaunlichen Diskrepanzen verdeutlichen, dass bei Immobilienmarkt-Untersuchungen immer eine gesunde Skepsis angebracht ist. Investoren sollten sich deswegen immer auf mehrere Quellen stützen, wenn sie die Immobilienpreise unter die Lupe nehmen.

Die wenigstens Preisbarometer enthalten allerdings für Zinshausinvestoren aussagekräftige Daten. Für sie sind die Mietpreisentwicklung und die Vergleichswerte für Mehrfamilienhäuser entscheidend. Letztere werden von F+B Forschung und Beratung berechnet. Die anderen Indexanbieter konzentrieren sich in der Regel auf (selbstgenutzte) Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

© Fairvalue, aktualisiert am 27.12.2018

Fotografie: Alexander Andrews / Unsplash

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