Marktdaten

Immobilienpreise sind letztlich nur eine ungenaue Schätzung

Immobilienpreise sind nur eine Schätzung

Beitrag teilen

Bei Meldungen über märchenhafte Steigerungen der Immobilienpreise auf dem deutschen Markt ist grundsätzlich Vorsicht geboten. Seit Jahren überschlagen sich die Rekordmeldungen geradezu. Solche Berichte fußen häufig auf „Untersuchungen“ der Immobilien- oder Medienindustrie, die an dieser Art der Stimmungsmache glänzend verdienen.

Manche der skizzierten Preisentwicklungen mögen in der Tendenz stimmen. Doch nicht selten ist das Zahlenwerk wenig belastbar – und weckt falsche Erwartungen. Kern des Problems ist die schwierige Messung der Immobilienpreise. Genau genommen weiß niemand, wie sich die Preise tatsächlich entwickeln. Denn Häuser und Wohnungen sind keine homogenen Güter, die wie Aktien an Börsen gehandelt werden können. Der Markt ist intransparent, jede Immobilie (und auch ihr Preis) individuell.

Die Gutachterausschüsse, denen alle Immobilienverkäufe gemeldet werden, die mit einer Grundbuchänderung verbunden sind, erfassen lediglich die Anzahl der Transaktionen, den Umsatz und die Summe der gehandelten Flächen.

Daraus lassen sich zwar Durchschnittspreise errechnen. Doch die sagen nichts über die tatsächlichen Immobilienpreise aus, weil die Qualität der Objekte (Standort, Bauzustand, Ausstattung etc.) unberücksichtigt bleibt. Wenn also in einem Jahr besonders viele teure Immobilien gehandelt werden, zieht das die Durchschnittspreise nach oben, ohne das sie in Wirklichkeit gestiegen sein müssen.

Ein weiteres Manko: Die Zahlen der Gutachterausschüsse, die nur einmal im Jahr zusammengefasst werden, sind bei ihrer Veröffentlichung schon lange überholt. Die Folge: Steigen die Immobilienpreise, unterschätzen die Daten den Markt, und bei Abschwüngen überzeichnen sie ihn. Hinzu kommt, dass eine Vielzahl von Immobilientransaktionen nicht meldepflichtig ist. Bei sogenannten Share-deals werden lediglich Anteile von sogenannten Zweckgesellschaften übertragen, die die Immobilien halten. Diese Verkäufe, die zu keinen Grundbuchänderungen führen, laufen an der amtlichen Statistik vorbei. .

Neben den bekannt geworden Transaktionen nutzen Preisindexanbieter Angebotspreise aus Immobilienanzeigen. Auch diese Quellen haben den Nachteil, dass sie nicht die Qualität der Immobilien spiegeln. Zudem bleiben die tatsächlich gezahlten Preise im Dunkeln. Mit statistischen Verfahren versuchen Mathematiker diese Unzulänglichkeiten aus den Rohdaten herauszurechnen. Die Ergebnisse, die in Indizes zusammengefasst werden, sind Näherungswerte, die auch als solche interpretiert werden sollten.

Aufpassen müssen Investoren auch, ob ein Index überhaupt für sie relevante Informationen abbildet. Der Immobilienmarkt teilt sich in verschiedene Segmente (beispielsweise Büro, Handel, Industrie, Wohnen), die sich zum Teil unabhängig voneinander entwickeln. Diese Teilmärkte wiederum gliedern sich in Untermärkte, die ebenfalls von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden.

Beispiel Wohnen: Hier muss zwischen Neubau und Bestand und zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (selbst genutzt und als Renditeobjekt) unterschieden werden. Für fast alle Segmente gibt es Einzelindizes, die häufig zu Gesamtindizes zusammengefasst werden. Dabei gehen die einzelnen Anbieter unterschiedlich vor.

Das gilt auch für die Aufbereitung von Daten. Obwohl die meisten Researchhäuser dieselben Quellen nutzen, gelangen sie zum Teil zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. So berechnete beispielsweise empirica für das dritte und vierte Quartal 2011 einen weiteren Anstieg der Mieten in Deutschland. Das Hamburger Analysehaus F+B Forschung und Beratung machte dagegen auf Basis derselben Daten fallende Preise aus.

Solche erstaunlichen Diskrepanzen verdeutlichen, dass bei Immobilienmarkt-Untersuchungen immer eine gesunde Skepsis angebracht ist. Investoren sollten sich deswegen immer auf mehrere Quellen stützen, wenn sie die Immobilienpreise unter die Lupe nehmen.

Die wenigstens Preisbarometer enthalten allerdings für Zinshausinvestoren aussagekräftige Daten. Für sie sind die Mietpreisentwicklung und die Vergleichswerte für Mehrfamilienhäuser entscheidend. Letztere werden von F+B Forschung und Beratung berechnet. Die anderen Indexanbieter konzentrieren sich in der Regel auf (selbstgenutzte) Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

© Fairvalue, aktualisiert am 27.12.2018

Fotografie: Alexander Andrews / Unsplash

Weitere Artikel zu:

Beitrag teilen

Mehr zum Thema

Aktuelle Beiträge

Geldanlage

ETF-Portfolios mit BIP-Gewichtung lieferten vier Jahrzehnte in Folge höhere Renditen

Anlagestrategie

ETF-Portfolio: Gewichtung nach BIP oder Marktkapitalisierung?

Wer ein globales Aktienportfolio aus börsengehandelten Indexfonds (ETF) zusammenstellen will, muss entscheiden, wie die einzelnen Länder gewichtet werden sollen. Vier Jahrzehnte in Folge war es vorteilhaft, das Depot nach der Wirtschaftsleistung gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) zu strukturieren. Doch seit 2010 hat sich das Blatt gewendet.

Buy and Hold - Nichtstun lautet das Erfolgsrezept

Anlagestrategie

Buy and Hold – Warum Nichtstun an der Börse so erfolgreich ist

Buy and Hold ist eine Strategie, bei der Anleger Kurseinbrüche einfach aussitzen. Dieses Anlagekonzept ist nur mit einer ordentlichen Portion Glück zu schlagen. Wer aber auf halber Strecke die Nerven verliert, hat in der Regel das Nachsehen.

Rebalancing von ETF-Portfolios: Der Nutzen ist zweifelhaft

Anlagestrategie

Wenn das ETF-Portfolio Kopf steht: Was bringt Rebalancing?

Rebalancing wird vielfach als Wundermittel gepriesen: Wer durch regelmäßiges Umschichten des ETF-Portfolios den Aktienanteil weitgehend konstant halte, könne das Risiko kontrollieren und die Rendite erhöhen, heißt es. Eine differenzierte Analyse zeigt jedoch, dass ein „Rendite-Bonus“ unwahrscheinlich und die versprochene Risikosteuerung Augenwischerei ist.

Dossier

Exchange Traded Funds

ETF-Wissen für Profis

Auf den ersten Blick sind börsengehandelte Indexfonds (ETF) relativ transparent und einfach zu verstehen. Doch  bei genauerer Betrachtung sind auch diese Finanzprodukte ziemlich komplex. Unfundierte Entscheidungen können Rendite kosten. Wie Anleger ETF professionell auswählen, welche Kennzahlen dabei entscheidend sind und was beim Handel mit ETF hinter den Kulissen abläuft, lesen Sie in diesem Dossier. Zudem haben wir die zwei führenden Vergleichsportale für ETF unter die Lupe genommen – und schwere Mängel aufgedeckt.

Fundiertes ETF-Wissen führt zu den richtigen Entscheidungen

PRODUKTCHECK