Vermietete Immobilien zählen traditionell zu den langfristigen Anlagen, mit denen Sparer und Selbstständige für das Alter vorsorgen wollen. Ihr besonderer Reiz lag bisher in der Kombination aus einer relativ hohen Rendite im Vergleich zu sicheren Staatsanleihen und einem deutlich geringeren Risiko als am Aktienmarkt. Doch Wohnimmobilien haben aus der Perspektive heutiger Käufer in gefragten Ballungsräumen wie München und Berlin an Attraktivität eingebüßt. Grund sind vor allem die hohen Preise, getrieben seit Ausbruch der Finanzkrise vor zehn Jahren von den historisch niedrigen Zinsen und der Suche vieler Investoren nach Sicherheit.
Niedrige Zinsen bergen auch Gefahren
Ursache für die niedrigen Zinsen hierzulande ist Deutschlands Ansehen als sichere Anlageregion. Nach dem Beginn der Staatsschuldenkrise in einigen Ländern der Eurozone flossen Hunderte Milliarden Euro nach Deutschland. Hiesige Banken zogen beispielsweise ihr Geld aus den angeschlagenen Eurostaaten ab. Zugleich brachten deren Bürger Teile ihres Vermögens in Deutschland in Sicherheit. Das Geld wurde zunächst vor allem in festverzinslichen Wertpapieren angelegt, deren Renditen wegen der hohen Nachfrage immer weiter sanken. Viele Investoren wichen deshalb auf den Immobilienmarkt aus, wo sich höhere Renditen erzielen ließen. Weil immer mehr Anleger diesem Trend folgen und sich vor allem in Großstädten nach geeigneten Objekten umsehen, stiegen dort auch die Preise – und die Erträge fielen immer magerer aus.
Doch wenn sich die Lage in der Eurozone wieder entspannt und die derzeit extrem niedrigen Zinsen wieder steigen, könnten sie die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien dämpfen: Steigende Finanzierungskosten und attraktivere Renditen für sichere Staatsanleihen könnten die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen bremsen und die Preise wieder nach unten ziehen. Denn kein besonnener Investor wird die Risiken einer Immobilieninvestition auf sich nehmen, wenn er nicht einen höheren Ertrag erzielt als mit deutschen Staatsanleihen. Die Eigenkapitalrenditen können aber nur steigen, wenn die Immobilienpreise fallen, weil sich die Mieten – wenn überhaupt – nur verzögert anheben lassen.
Faustregeln für Immobilienanleger
Steigende Zinsen sind also ein Risiko für Käufer, die eine Eigentumswohnung vermieten wollen, insbesondere für diejenigen, die auf dem Höhepunkt des Booms in den Markt einsteigen. Vorsichtige Anleger lassen sich von der Ausnahmesituation, in der sich die deutschen Zinsmärkte befinden, nicht blenden. Sie halten an den bewährten Investitionsgrundsätzen für Wohnobjekte fest und kaufen nur bei einer vernünftigen Bewertung. Denn wer beispielsweise eine Eigentumswohnung zu teuer erwirbt, sieht die volle Kaufsumme möglicherweise nie wieder.
Ein wichtiger Anhaltspunkt für die Bewertung ist neben dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete und der daraus resultierenden Bruttoanfangsrendite die sogenannte anfängliche Nettomietrendite. Sie gibt das Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis inklusive aller einmaligen und laufenden Nebenkosten an.
Auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintragung. Gleichzeitig werden von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen, die der Käufer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind zirka 200 bis 300 Euro pro Jahr für die Hausverwaltung und 6 bis 12 Euro für die Instandhaltung pro Jahr und Quadratmeter.
Mietrendite sollte wenigstens 4 Prozent betragen
Eine Immobilienanlage lohnt sich ab einer Nettomietrendite von mindestens 4 Prozent. Beträgt der Kaufpreis weniger als das 20-Fache der jährlichen Nettokaltmiete, fällt die Mietrendite häufig höher aus.
Die Eigenkapitalrendite, die unter anderem auch den erwarteten Wiederverkaufswert der Immobilie und den Finanzierungszins berücksichtigt, sollte bei guten Objekten nach Steuern zwischen 5 und 6 Prozent rangieren – vorausgesetzt Sie setzen wenigstens 20 Prozent Eigenkapital plus die anfallenden Kaufnebenkosten ein. Vorsichtige Anleger bringen sogar 30 bis 50 Prozent Eigenkapital mit.
Darüber hinaus sollten zukünftige Vermieter noch über zusätzliche Reserven verfügen. Denn Mieten können sinken oder ganz ausfallen und Instandhaltungskosten und Steuervorteile entwickeln sich nicht immer wie geplant.
Wichtig ist, dass die Netto-Mieteinnahmen, also die Mieten abzüglich der Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, wenigstens die laufenden Kreditzinsen decken. Im Idealfall reicht die Nettomiete für Zins und Tilgung aus oder führt sogar von Anfang an zu Überschüssen.
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Eigenkapitalrendite als Vergleichsgröße
Die Eigenkapitalrendite gibt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital an. Sie berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben im Anlagezeitraum einschließlich der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite ist entscheidend für den Vergleich mit anderen Kapitalanlagen. Doch Vorsicht: Sie ist das Ergebnis einer Prognoserechnung, deren Annahmen (zum Beispiel Mietpreisentwicklung, Wiederverkaufswert) unsicher sind.
Je geringer das Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis, desto höher ist das Risiko – und desto weniger verlässlich ist die Rechnung. Vor allem bei einer Vollfinanzierung kann die Rendite schon bei einer geringfügigen Änderung der Prognoseannahmen gewaltig in den Keller sinken.
Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, braucht einen Investitionsplan
Für eine solide Investition in eine Eigentumswohnung benötigen Anleger einen Investitionsplan und eine Renditeprognose über 15 bis 20 Jahre. Im Investitionsplan werden für jedes Jahr alle voraussichtlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Aus dem Plan ergibt sich für jedes Jahr der Betrag, den der Eigentümer zuschießen muss (Unterdeckung) oder an Überschüssen kassiert. In die Renditerechnung geht auch der geschätzte Verkaufserlös am Ende des Anlagezeitraums ein.
An der Investitionsrechnung können sich Anleger orientieren. Verlassen können sie sich darauf nicht, weil den Prognosen unsichere Annahmen zugrunde liegen. Um Chancen und Risiken einer Immobilienanlage realistisch einzuschätzen, sollten Käufer vorsichtig kalkulieren. Die durchschnittliche Mietsteigerung sollte sich an der aktuellen Inflationsrate orientieren und mit nicht mehr als 1 bis 2 Prozent angesetzt werden.
Wer für seinen Kredit eine Zinsbindung von nur zehn Jahren gewählt hat, rechnet für die Anschlussfinanzierung mit mindestens 6 Prozent Zinsen, weil es wenig wahrscheinlich ist, dass die Zinsen langfristig auf dem derzeitig niedrigen Niveau verharren. Den Wiederverkaufswert setzen vorsichtige Anleger nur mit dem 15- bis maximal 20-Fachen der künftigen Jahresnettokaltmiete an. Investoren, die so rechnen, können ziemlich sicher sein, sich mit ihrer Immobilienanlage keine blutige Nase zu holen.
Eine Eigentumswohnung vermieten – die folgende Beispielrechnung zeigt, ob es sich lohnt. Annahmen:
- Anleger: Ehepaar, zu versteuerndes Jahreseinkommen 80.000 Euro.
- Objekt: Zweizimmerwohnung, Kaufpreis 100.000 Euro, davon 80.000 Euro Gebäude, 20.000 Euro Grundstücksanteil, dazu kommen 10.000 Euro Kaufnebenkosten.
- Miete: Die Nettokaltmiete 5 .400 Euro im Jahr (450 Euro im Monat). Für Verwaltung fallen 250 Euro, für Instandhaltung 750 Euro pro Jahr an.
- Finanzierung: Eigenkapital 40.000 Euro, Darlehen 70.000 Euro, Zins 4 Prozent fest für 20 Jahre, Tilgung 2 Prozent.
- Prognosen: Miet- und Kostensteigerung jährlich 1,0 Prozent. Nach 20 Jahren Verkauf zum 18-Fachen der Jahreskaltmiete, das sind 117 400 Euro.
Ergebnis: Das Paar legt 40.000 Euro an und erzielt einen kleinen Überschuss von 250 bis 310 Euro im Jahr. Durch Tilgung des Kredits und Wertsteigerungen der Immobilie baut es Vermögen auf (siehe Tabelle unten). Verkauft es diese nach 20 Jahren für 117.400 Euro, hat es eine Rendite von 4,6 Prozent nach Steuern mit dem eingesetzten Kapital erzielt. Gelingt der Verkauf nur zum 15-Fachen der künftigen Jahresmiete (Verkaufspreis 97.900 Euro), würde die Rendite nach Steuern auf 3,37 Prozent sinken. Bei höherer Mietsteigerung ist dagegen mehr Rendite drin.
Mit dem kostenlosen Investitionsrechner von Finanztest können Sie verschiedene Szenarien selbst durchspielen und einen Investitionsplan erstellen. Den Rechner finden Sie hier.
Steuerregeln für Vermieter
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte. Vermieter müssen daher mit ihrer Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben, in der sie Mieteinnahmen einschließlich Umlagen den Werbungskosten gegenüberstellen.
Dieser Teil der Steuererklärung ist für Vermieter meist eine lohnende Angelegenheit. Denn in den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf liegen die Werbungskosten durch Abschreibungen und Kreditzinsen oft deutlich höher als die Mieteinnahmen. Der Anleger schreibt steuerlich Verluste, die er mit seinen übrigen Einkünften verrechnen kann. Dadurch spart er Steuern. Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die steuerliche Gewinnzone erreicht.
Die wichtigsten Werbungskosten
- Abschreibungen: Immobilienanleger können 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (inklusive Nebenkosten) absetzen. Für Altbauten mit Baujahr bis 1924 beträgt die Abschreibung 40 Jahre lang je 2,5 Prozent. Abschreibungen sind nur für die Gebäudekosten möglich, nicht aber für Kosten des Grund und Bodens.
- Sonderabschreibungen: Ausgaben für die Sanierung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten können Eigentümer in nur zwölf Jahren abschreiben. In den ersten acht Jahren erkennt das Finanzamt jeweils 9 Prozent, in den restlichen vier Jahren je 7 Prozent der Sanierungskosten an.
- Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten: Zum Beispiel Ausgaben für Reparaturen, das Haus- oder Wohngeld für die Betriebskosten sowie die Verwaltervergütung.
- Finanzierungskosten: Das Finanzamt erkennt die laufenden Zinsen sowie einmalige Kosten wie ein Disagio (Abschlag vom Darlehen), Bearbeitungs- und Wertermittlungsgebühren sowie Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung an. Nur die Tilgung des Darlehens zählt nicht.
Steuern auf Veräußerungsgewinne
Erzielt der Eigentümer beim Verkauf einen Wertgewinn, bleibt dieser steuerfrei, wenn zwischen An- und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Wer vorher verkauft, muss den Gewinn voll versteuern. Achtung: Die Spekulationssteuer kann selbst dann anfallen, wenn der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis liegt. Denn das Finanzamt zieht die vom Anleger bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen vom Kaufpreis ab.
So finden Sie die richtige Immobilie
- Achten Sie beim Immobilienkauf auf eine gute Lage. Wichtig ist eine konstante Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt.
- Besichtigen Sie die Immobilie vor dem Kauf. Nur wer das Wohnumfeld einer Immobilie unter der Woche und an Wochenenden genau erkundet, kann einschätzen, ob sie attraktiv ist.
- Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Sie sich in jedem Fall den Mietvertrag zeigen lassen. Wenn es geht, sprechen Sie auch mit dem Mieter.
- Achten Sie auf ein günstiges Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite sollte über 4 Prozent liegen.
- Vertrauen Sie nicht auf Mietgarantien der Verkäufer. Sie können Mieten vortäuschen, die der Markt nicht hergibt.
- Seien Sie vorsichtig, wenn Sie bei einer Bauträgerfirma kaufen. Die hohen Vertriebskosten treiben hier häufig den Preis in die Höhe.
- Teilungserklärung. Studieren Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Die Teilungserklärung legt die Aufteilung der Wohnanlage in Sondereigentum (Wohnungen und dazugehörige Räume) und die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum wie Grundstück, Gebäudesubstanz, Außenanlagen und Gemeinschaftsräume fest.
- Lassen Sie sich vom Hausverwalter Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben, um Hinweise auf den Zustand des Hauses zu bekommen.
Gegen den Trend: Im Preisboom verkaufen
Wer erwartet, dass sich die Eurozone weiter stabilisiert und bereits eine vermietete Wohnimmobilie besitzt, kann jetzt über deren Verkauf nachdenken – vorausgesetzt das Objekt ist bereits abgezahlt oder in wenigen Jahren schuldenfrei. Der Preisboom wird sich möglicherweise noch eine Zeit lang fortsetzen, auch wenn in manchen deutschen Metropolen die Preise weitgehend ausgereizt zu sein scheinen.
Auf jeden Aufschwung folgt aber bekanntlich auch ein Abschwung. Der dürfte einsetzen, sobald sich die Eurozone weiter erholt und Anleger wieder vermehrt im Ausland und in risikoreichere Wertpapiere investieren. Wenn Sie Geld benötigen oder ohnehin geplant hatten, eine Immobilie in näherer Zukunft zu versilbern, lohnt es sich für Sie möglicherweise, den Verkauf vorzuziehen. Das ist dann der Fall, wenn der ursprünglich geplante Wiederverkaufswert deutlich übertroffen wird. Mit einer Anzeige im Internet und/oder in Ihrer Lokalzeitung lässt sich einfach und günstig testen, was der Markt hergibt. Das Geld aus einem Verkauf können Sie in ein gemischtes Portfolio aus festverzinslichen Anlagen und Aktien investieren.
