Seit mehreren Jahren boomt der deutsche Immobilienmarkt – auch das ist eine Folge der Staatsschuldenkrisen in Europa. In Großstädten wie München, Berlin und Hamburg schießen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in die Höhe. Das Angebot hält mit der Nachfrage nicht mehr Schritt.
Die Krise schürte die Angst vor Inflation und einem Zerfall der Eurozone. Vielen Menschen erschienen Wohnimmobilien als rettendes Ufer. Sie gelten als sichere Anlage und besonders wertstabil, denn im Vergleich zu Gewerbeimmobilien sind sie weniger konjunkturanfällig. Wohnungen in guter Lage lassen sich auch dann vermieten, wenn die Wirtschaft schlecht läuft. Für Büroimmobilien gilt das nur eingeschränkt.
Angesichts niedriger Zinsen und steigender Mieten überlegen vielen Menschen, sich ihren Traum zu erfüllen: sie möchten ein Haus kaufen. Gerade junge Familien mit Kindern können gut beraten sein, ihr Geld in ein Eigenheim oder eine eigene Wohnung zu stecken. Aber sie sollten dabei nicht planlos vorgehen und genau überlegen, ob sie sich das auf Dauer auch leisten können.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen, aber nicht selbst einziehen möchte und die Immobilie ausschließlich als Geldanlage erwirbt, kann mit planbaren Mieteinnahmen rechnen. Die Renditen, die sich damit in der Vergangenheit erzielen ließen, lagen über denen von sicheren deutschen Staatsanleihen.
Doch nicht nur diese auf den ersten Blick attraktiven Eigenschaften sorgten für den jüngsten Aufschwung auf den Wohnimmobilienmärkten zwischen München und Kiel. Auch die historisch niedrigen Hypothekenzinsen und die gute Konjunkturentwicklung in Deutschland beflügelten die Nachfrage. Bei geringer Arbeitslosigkeit und steigenden Einkommen nimmt die Bereitschaft zu, ein Haus zu kaufen und dafür langfristige Zahlungsverpflichtungen einzugehen und hohe Kredite aufzunehmen.
Zudem sehen viele ausländische Investoren den deutschen Markt für Wohnimmobilien als sichere Alternative zu ihren Heimatmärkten an. Im Verlauf der Eurokrise haben sich nicht wenige gutbetuchte Griechen, Italiener und Spanier eine Wohnung in einer deutschen Großstadt zugelegt.
Günstige Wohnimmobilien sind rar
Eine wachsende Nachfrage von Menschen, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, bei einem gleichzeitig begrenzten Angebot stellt potenzielle Erwerber allerdings vor ein erhebliches Problem: Vor allem in Ballungsräumen mit einer prosperierenden Wirtschaft wird es immer schwerer, eine gute Immobilie zu einem fairen Preis zu finden. Grundsätzlich gilt: Je teurer das Objekt im Verhältnis zur erzielbaren Miete, desto größer die Gefahr, dass sich der Kauf am Ende nicht lohnt.
Professionelle Marktbeobachter debattieren seit Jahren, ob Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland mittlerweile überbewertet sind. Maklerverbände, Banken, Immobilienportale und -unternehmen, die auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien viel Geld verdienen, wollen von einer Preisblase oder starken Überhitzungen selbstverständlich nichts wissen. Folgt man ihren Studien, dann gibt es keinen Anlass zu Besorgnis. Lediglich in manchen deutschen Großstädten wie München, Berlin und Hamburg seien Wohnimmobilien leicht überbewertet, lautet der Tenor ihrer Marktuntersuchungen. Die Bundesbank errechnete in ihrer jüngsten Studie allerdings, dass die Preise in Ballungszentren etwa 20 Prozent über ihrem fairen Wert liegen.
Häuser und Wohnungen bergen auch Risiken
Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist grundsätzlich deutlich riskanter als das Kapital in festverzinsliche Wertpapiere und Bankeinlagen zu stecken. Im Vergleich zu Aktien ist das Risiko aber geringer. Geldanleger sollten allerdings im Auge behalten, dass der Markt nicht immer so solide ist wie das Fundament eines Hauses. Die wichtigsten Risikofaktoren im Überblick:
- Preisschwankungen: Immobilienpreise sind nicht in Beton gegossen. Sie können ebenso schnell fallen wie sie gestiegen sind. Das war beispielsweise Mitte der 1990er-Jahre in Ostdeutschland der Fall. Arglose Anleger, denen damals überteuerte Wohnungen angedreht wurden, verloren ein Vermögen. In den USA stürzten die Hauspreise ab, nachdem sich 2007 immer deutlicher abzeichnete, dass viele Käufer ihre Kredite langfristig nicht bedienen konnten. Zuvor waren die Preise jahrelang gestiegen. Immer mehr Amerikaner hatten darauf spekuliert, dass sich dieser Trend weiter fortsetzt, und ihre Immobilie unsolide finanziert. Die Folge war eine globale Bankenkrise, die in einigen Ländern Europas zu Staatsschuldenkrisen und zwischenzeitlich zu einer Destabilisierung des Euro führte.
- Lage: Die Preise für Immobilien steigen also nicht immer. Was für den Markt im Allgemeinen gilt, trifft auf das einzelne Haus oder Grundstück noch viel stärker zu. Wenn beispielsweise junge Menschen aus einer Gegend mit schlechter Infrastruktur und hoher Arbeitslosigkeit abwandern, ist auf lange Sicht eher mit einem Preisverfall als mit einem Anstieg zu rechnen. Selbst in gefragten Landstrichen ist der Kauf eines Hauses, das an einer vielbefahrenen Straße oder in einer Einflugschneise liegt, kaum eine ideale Geldanlage.
- Eingeschränkte Flexibilität: Häuser und Wohnungen haben einen weiteren Nachteil, den sie mit anderen Sachwerten wie Kunstgegenständen, Liebhaberstücken oder Sammlungen aller Art gemeinsam haben: Sie sind nicht jederzeit schnell zu Geld zu machen. Viele Anleger interessiert das nur am Rande – zu Unrecht. Der Verkauf einer Eigentumswohnung kann sich selbst dann über Monate oder sogar Jahre hinziehen, wenn der Besitzer mit dem Preis heruntergeht. Auch ein boomender Immobilienmarkt nutzt dem Eigentümer herzlich wenig, wenn sich für sein Haus kein Käufer findet. Seine Anlage ist also nicht nur immobil, sondern auch unflexibel.
Anleger, die nur aus Sicherheitsgründen ein Haus kaufen, sollten sich dieser Probleme bewusst sein. Nur wer genügend Geld in der Hinterhand hat, könnte es wegstecken, wenn seine Immobilie eine Zeit lang unverkäuflich ist. Alle anderen kommen in die Bredouille und müssen mit dem Preis immer weiter runtergehen. Wer in Immobilien investiert, sollte daher sicher sein, dass er sein Geld in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren nicht benötigt.
Ein Haus kaufen: Die wichtigsten Erfolgsfaktoren
Beharrlichkeit und Ausdauer sind die wichtigsten Grundvoraussetzungen für den erfolgreichen Immobilienkauf. Anders als bei Aktien, die sich ohne viel Aufwand am heimischen Computer vergleichen lassen und dann mit wenigen Mausklicken über einen Onlinebroker gekauft werden können, ist der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses mit hohem Aufwand verbunden und erfordert persönlichen Einsatz.
Die Suche nach einem geeigneten Objekt kann sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Komplex ist auch die Wertermittlung. Denn auf dem Immobilienmarkt gibt es keine transparenten Preise für gleichartige Objekte. Jede Immobilie ist individuell und muss genau unter die Lupe genommen werden. Das gilt auch für Bau-, Kauf- und Kreditverträge. Auch sie müssen sorgfältig geprüft werden.
Nach dem Kauf können sich Immobilienbesitzer nicht bequem zurücklehnen: Sie müssen sich um die laufende Bewirtschaftung und Instandhaltung kümmern. Natürlich kann man damit auch ein Hausverwaltungsunternehmen beauftragen. Doch das kostet Geld.
Genügend Eigenkapital als solides Fundament
Immobilien werden in der Regel mit Krediten finanziert. Je höher der Darlehensanteil an der Gesamtfinanzierung, desto größer sind die Risiken. Wer ein Haus kaufen will, sollte deswegen wenigstens 20 Prozent des Preises mitbringen und zusätzlich die Nebenkosten aus der eigenen Tasche bestreiten können. Die liegen zwischen 5 und 13,6 Prozent der Kaufsumme: Je nach Bundesland fallen 3,5 bis 5,5 Prozent für die Grunderwerbsteuer an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren in Höhe von rund 1,5 Prozent. Mischt noch ein Makler mit, wird auch noch eine Provision von 3,6 bis 7,1 Prozent fällig.
Wer vorsichtig ist, hält den Kreditanteil so gering wie möglich. Die monatlichen Zinskosten sind dann geringer und bei einer Anschlussfinanzierung nach Auslaufen des ersten Darlehens schlagen mögliche Zinserhöhungen weniger zu Buche. Ein hoher Eigenkapitalanteil schützt außerdem vor bösen Überraschungen, falls eine Immobilie unvorhergesehen schon nach einigen Jahren verkauft werden muss. Beispielsweise können Arbeitslosigkeit, Krankheit oder eine Scheidung die Lebenspläne durchkreuzen. Ohne Eigenkapital besteht dann das Risiko, dass der Verkaufserlös die Restschulden nicht deckt. In einem solchen Fall wäre die Immobilie weg und ein Schuldenberg bliebe zurück.
Genügend Eigenkapital ist auch die Grundlage, um mögliche Marktphasen mit fallenden Preisen durchzustehen. Ist die Immobilie mit einem hohen Kreditanteil finanziert, verlangt die Bank eventuell weitere Sicherheiten, wenn der Wert des Objektes sinkt. Das kann Eigentümer mit nur geringem Eigenkapital in Bedrängnis bringen. Schlimmstenfalls müssen sie mit Verlust verkaufen. Hohe Schulden ohne einen Gegenwert und die Chance auf eine Markterholung wären die Folge.
Ausreichendes Einkommen
Auch wer seine Kreditraten nicht mehr bedienen kann, verliert über kurz oder lang seine Immobilie. Ein ausreichendes und möglichst sicheres Einkommen ist deshalb eine weitere notwendige Voraussetzung für diejenigen, die erfolgreich ein Haus kaufen wollen. Käufer müssen langfristig in der Lage sein, Zinsen und Tilgung aufzubringen. Sie sollten sich davor hüten, in Ihrem Finanzierungsplan zu optimistische Annahmen zu treffen. Erwerber sollten zum Beispiel nicht davon ausgehen, dass die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung so günstig sein werden wie für den Anfangskredit. Wer auf der sicheren Seite sein will, rechnet sich nichts schön, sondern handelt nach den traditionellen Grundsätzen des vorsichtigen Kaufmanns, der immer von dem für ihn eher ungünstigen Fall ausgeht.
Checkliste: Was Sie bei Ihrer Finanzierung beachten sollten
- Setzen Sie für Ihr Eigenheim so viel Eigenkapital ein wie möglich, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten es sein. Für unvorhergesehene Ausgaben sollten Sie aber eine Reserve von beispielsweise drei Nettomonatsgehältern behalten.
- Sichern Sie sich niedrige Zinsen langfristig. Besonders attraktiv sind derzeit Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Sie sind nur wenig teurer als Kredite mit zehn Jahren Laufzeit, bieten aber deutlich mehr Zinssicherheit. Kredite mit so langer Zinsbindung können Sie nach zehn Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
- Nutzen Sie das niedrige Zinsniveau zu einer höheren Tilgung als 1 Prozent. Je schneller Sie Ihre Schulden zurückzahlen, desto besser.
- Flexibilität. Sichern Sie sich im Kreditvertrag das Recht auf Sondertilgungen während der Zinsbindung. Jährliche Sondertilgungen bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme sind meist auch ohne Zinsaufschlag möglich. Achten Sie auch auf Kreditangebote, bei denen Sie das Recht haben, während der Zinsbindung die Rate zu ändern.
- Lassen Sie sich immer einen langfristigen Finanzierungsplan erstellen. Bestehen Sie darauf, dass die Bank für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung eine Zinserhöhung auf 7 Prozent einkalkuliert. So erkennen Sie mögliche Zinsrisiken.
- Vergleichen Sie Kreditangebote mit gleicher Zinsbindung anhand des Effektivzinses. Achten Sie zusätzlich auf mögliche Schätzkosten und auf Bereitstellungszinsen, die nicht im Effektivzins enthalten sind. Achtung: Einige Institute geben irreführende Effektivzinsen an. Überprüfen Sie die Bankangaben deshalb mit einem Kreditrechner, beispielsweise dem von der Stiftung Warentest.
- Wenn Sie sofort finanzieren wollen, lohnt es sich meist nicht, dafür noch einen Bausparvertrag abzuschließen. Die Kombination mit einem Kredit zur Vorfinanzierung der Bausparsumme ist in der Regel zu teuer. Wenn Sie sich trotzdem Bausparangebote einholen: Bestehen Sie darauf, dass die Bausparkasse schriftlich den Gesamteffektivzins inklusive der Sparbeiträge und Abschlussgebühren nennt.
