sind geschlossene Fonds, die sich an einem größeren Investitionsobjekt beteiligen: beispielsweise an einem Einkaufszentrum, Hotel oder Bürogebäude, einer Seniorenresidenz oder einem Studentenwohnheim. Der Fondsbetreiber stellt den Anlegern, die sich meist mit Summen ab 10.000 Euro plus 5 Prozent Abschlussprovision beteiligen können, jährliche Ausschüttungen sowie eine attraktive Schlussausschüttung bei Auflösung des Fonds in Aussicht. Anleger bekommen also zunächst nach und nach ihr eingesetztes Kapital zurück und dann hoffentlich noch mehr.
Die Ausschüttungen gibt es aber nur, wenn für die Immobilien langfristig zahlungskräftige Mieter gefunden werden. Die Schlussausschüttung hängt davon ab, ob die Immobilien zum geplanten Ende der Fondslaufzeit für einen guten Preis verkauft werden. Ob Anleger ihr Geld zurückbekommen und Gewinne machen, hängt vom Erfolg ihres Fonds ab. Die Fondsinitiatoren versprechen meistens hohe Renditen. Doch ob die tatsächlich erwirtschaftet werden, ist alles andere als sicher.
In der Vergangenheit sind geschlossene Fonds immer wieder in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Werden etwa Mieten zu hoch, Kredit- und Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt oder gibt es für die Immobilie keine zahlungskräftigen Mieter, kann ein Fonds schnell in Schieflage geraten.
Auch unseriös hohe Einmalkosten von über 20 Prozent der Investitionssumme, die größtenteils für Provisionen an Banken und Vermittler verwendet werden und nicht in die Immobilien fließen, können den wirtschaftlichen Erfolg eines Fonds erheblich schmälern. Jedes Investment in einen geschlossene Immobilienfonds, kann schiefgehen. Passiert das, erhalten Anleger keine Gewinne. Zudem haften sie als Mitunternehmer ihrer Anlagegesellschaft mit ihrer Einlage für Verluste. Sie können ihr Geld komplett verlieren.
Viele geschlossene Fonds sind zudem Blindpools. Das bedeutet, der Fonds wirbt das Anlagekapital ein, bevor das Investitionsobjekt feststeht. Festgelegt ist häufig nur, in welche Art von Objekten und in welchen Ländern investiert wird. In solchen Fällen ist das Risiko für Anleger kaum überschaubar.
Wie es insgesamt um die Qualität solcher Beteiligungsmodelle bestellt sein kann, zeigten Untersuchungen der Zeitschrift Finanztest zu geschlossenen Immobilienfonds. Von 58 Immobilienfonds fielen 40 schon in der Vorprüfung durch, weil ihre Konstruktion für Anleger von vornherein zu riskant war. Nur acht Fonds schnitten mit der Note befriedigend ab. Kein Fonds war gut oder sehr gut.
Geschlossene Fonds laufen meist zehn Jahre oder länger. Es ist nicht sicher, dass der Fondsbetreiber die Immobilie am Ende der Vertragslaufzeit bald verkauft und den Gewinn an Anleger ausschüttet. Er kann sie auch weiter vermieten. Ein vorzeitiger Verkauf der Fondsanteile ist in der Regel nur mit Verlusten möglich (siehe geschlossene Fonds).
