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Immobilien

Geeignet für Sparer mit sicherem Einkommen und langfristigem Anlagehorizont.

Als Immobilien werden Grundstücke und Gebäude bezeichnet. Sie gelten als wertstabile Geldanlage, doch auch ihre Preise können stark schwanken. Es gibt Immobilien, die gewerblich genutzt werden und Wohnimmobilien. In Letztere können Privatanleger direkt investieren, weil die Investitionssummen für Einfamilienhäuser und Wohnungen viel niedriger sind als für Bürogebäude oder Einzelhandelsflächen.

Viele Sparer kaufen Wohnimmobilien als Bestandteil ihrer langfristigen Altersvorsorge. Wenn man sie selbst nutzt, spart man die Miete. Und als Vermieter erhält man regelmäßige Mieteinnahmen, wenn alles gut geht. Für die meisten ist der Kauf einer Wohnimmobilie die größte Anschaffung ihres Lebens. Ein solcher Schritt sollte wohl überlegt und gut geplant sein. Grundvoraussetzungen sind genügend Eigenkapital (25 bis 30 Prozent der Kaufsumme inklusive Nebenkosten) und ein ausreichendes, sicheres Einkommen, aus dem Zinsen und Tilgung für den Kredit bezahlt werden können.

Auch genügend Zeit und Ausdauer sollten Käufer mitbringen. Ein Wohnimmobilienkauf ist relativ aufwendig. Es kann lange dauern, ein passendes Objekt zu einem vernünftigen Preis zu finden. Gerade in den deutschen Großstädten ist das in den vergangenen Jahren immer schwieriger geworden. Die Kaufpreise sind kräftig gestiegen, mancherorts sind sie laut Bundesbank überbewertet.

Dennoch kann sich der Kauf einer Wohnimmobilie bei günstigen Zinsen lohnen. Ob die Rechnung aufgeht, können Sie beispielsweise mit den kostenlosen Finanztest-Rechnern prüfen. Mit dem Rechner für Selbstnutzer können Sie kalkulieren, ob der Kauf einer Wohnimmobilie lohnenswerter ist, als zur Miete zu wohnen. Mit dem Rechner für diejenigen, die eine Wohnimmobilie kaufen und dann vermieten wollen, können Sie einen Investitionsplan aufstellen und die Höhe Ihrer voraussichtlichen Rendite kalkulieren.

Renditechance

Die Rendite einer vermieteten Immobilie ergibt sich aus regelmäßigen Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen. Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (Eigenkapitalrendite) sollte bei guten Objekten zwischen 5 und 6 Prozent betragen. Inzwischen dürfte es aber schwierig geworden sein, solche Werte zu erzielen. Angesichts des extrem niedrigen Zinsniveaus müssen auch Immobilienanleger wohl oder übel Abstriche bei der Rendite machen, wenn sie auf den zum Teil heiß umkämpften Haus- und Wohnungsmärkten noch zum Zug kommen wollen.

Bei selbstgenutzten Objekten, in denen die Käufer wohnen bleiben wollen, spielt der Wiederverkaufswert dagegen eine untergeordnete Rolle. Hier steht vor allem die Mietersparnis im Vordergrund.

Sicherheit

Immobilienpreise sind nicht in Beton gegossen. Sie können ebenso schnell fallen, wie sie gestiegen sind. Das war beispielsweise Mitte der 1990erJahre in Ostdeutschland der Fall. Viele arglose Anleger, denen damals überteuerte Wohnungen angedreht wurden, verloren ein Vermögen. In den USA stürzten die Hauspreise ab, nachdem sich 2007 immer deutlicher abzeichnete, dass viele Käufer ihre Kredite langfristig nicht bedienen konnten. Zuvor waren die Preise jahrelang gestiegen.

Immer mehr Amerikaner hatten darauf spekuliert, dass sich dieser Trend weiter fortsetzt, und ihre Immobilie unsolide finanziert. Die Folge war eine globale Bankenkrise, die in einigen Ländern Europas zu Staatsschuldenkrisen und zu einer Destabilisierung des Euro führte. Gegenüber dem US-Dollar und dem Schweizer Franken beispielsweise hat sich der Euro bis heute nicht erholt.

Was für den Immobilienmarkt im Allgemeinen gilt, trifft auf das einzelne Haus oder Grundstück noch viel stärker zu. Wenn beispielsweise junge Menschen aus einer Gegend mit schlechter Infrastruktur und hoher Arbeitslosigkeit abwandern, ist auf lange Sicht eher mit einem Preisverfall als mit einem Anstieg zu rechnen. Selbst in gefragten Landstrichen ist ein Haus, das an einer vielbefahrenen Straße oder in einer Einflugschneise liegt, kaum eine ideale Geldanlage. Achten Sie also immer auf eine gute Lage.

Flexibilität

Immobilien haben einen entscheidenden Nachteil: Sie sind nicht jederzeit schnell zu Geld zu machen. Anleger interessiert das häufig nur am Rande – zu Unrecht. Der Verkauf einer Eigentumswohnung kann sich selbst dann über Monate oder Jahre hinziehen, wenn der Besitzer mit dem Preis heruntergeht. Auch ein boomender Immobilienmarkt nutzt dem Eigentümer herzlich wenig, wenn sich für sein Haus kein Käufer findet. Seine Anlage ist also nicht nur immobil, sondern auch unflexibel.

Nur wer genügend Geld in der Hinterhand hat, könnte es wegstecken, wenn sein Haus oder seine Wohnung eine Zeit lang unverkäuflich ist. Alle anderen kommen in die Bredouille und müssen mit dem Verkaufspreis immer weiter nachgeben. Wer in Immobilien investiert, sollte daher sicher sein, dass er sein Geld in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren nicht benötigt.

Empfehlung

Immobilien können langfristig eine gute Geldanlage sein. Allerdings müssen Sie Angebote auf Herz und Nieren prüfen. Nehmen Sie sich dafür ausreichend Zeit und lassen Sie sich auf keinen Fall unter Druck setzen. Leider werden Anlegern manche Objekte mit unseriösen Modellrechnungen schmackhaft gemacht. Meistens sind die prognostizierten Mieteinnahmen viel zu hoch – ebenso wie der Kaufpreis. Trotz der mangelnden Werthaltigkeit solcher Objekte, werden sie von Banken finanziert, wenn die Kreditnehmer genügend andere Sicherheiten bieten können. Kommt es dann wegen niedrigerer Mieteinnahmen zu einer Überschuldung der Immobilie, fällt sie mit den anderen Sicherheiten möglicherweise an die Bank.

Prüfen Sie deshalb immer genau, ob Mieteinnahmen, Steuerersparnisse und Wertsteigerungen realistisch kalkuliert sind. Vertrauen Sie nie auf die Modellrechnung eines Objektanbieters oder einer Bank. Das kann Sie in den finanziellen Ruin stürzen. Wenn eine Bank eine Finanzierung stellt, ist das grundsätzlich kein Indiz für die Werthaltigkeit einer Immobilie, wie zahllose Reinfälle mit Schrottimmobilien in der Vergangenheit gezeigt haben.

© Fairvalue 26.07.2017

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