Vermietete Immobilien zählen traditionell zu den langfristigen Anlagen, mit denen Sparer und Selbstständige für das Alter vorsorgen wollen. Ihr besonderer Reiz lag bisher in der Kombination aus einer relativ hohen Rendite im Vergleich zu sicheren Staatsanleihen und einem deutlich geringeren Risiko als am Aktienmarkt. Doch Wohnimmobilien haben aus der Perspektive heutiger Käufer in gefragten Ballungsräumen wie München und Berlin an Attraktivität eingebüßt. Grund sind vor allem die hohen Preise, getrieben seit Ausbruch der Finanzkrise vor zehn Jahren von den historisch niedrigen Zinsen und der Suche vieler Investoren nach Sicherheit.
Niedrige Zinsen bergen auch Gefahren
Ursache für die niedrigen Zinsen hierzulande ist Deutschlands Ansehen als sichere Anlageregion. Nach dem Beginn der Staatsschuldenkrise in einigen Ländern der Eurozone flossen Hunderte Milliarden Euro nach Deutschland. Hiesige Banken zogen beispielsweise ihr Geld aus den angeschlagenen Eurostaaten ab. Zugleich brachten deren Bürger Teile ihres Vermögens in Deutschland in Sicherheit. Das Geld wurde zunächst vor allem in festverzinslichen Wertpapieren angelegt, deren Renditen wegen der hohen Nachfrage immer weiter sanken. Viele Investoren wichen deshalb auf den Immobilienmarkt aus, wo sich höhere Renditen erzielen ließen. Weil immer mehr Anleger diesem Trend folgen und sich vor allem in Großstädten nach geeigneten Objekten umsehen, stiegen dort auch die Preise – und die Erträge fielen immer magerer aus.
Doch wenn sich die Lage in der Eurozone wieder entspannt und die derzeit extrem niedrigen Zinsen wieder steigen, könnten sie die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien dämpfen: Steigende Finanzierungskosten und attraktivere Renditen für sichere Staatsanleihen könnten die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen bremsen und die Preise wieder nach unten ziehen. Denn kein besonnener Investor wird die Risiken einer Immobilieninvestition auf sich nehmen, wenn er nicht einen höheren Ertrag erzielt als mit deutschen Staatsanleihen. Die Eigenkapitalrenditen können aber nur steigen, wenn die Immobilienpreise fallen, weil sich die Mieten – wenn überhaupt – nur verzögert anheben lassen.
Faustregeln für Immobilienanleger
Steigende Zinsen sind also ein Risiko für Käufer, die eine Eigentumswohnung vermieten wollen, insbesondere für diejenigen, die auf dem Höhepunkt des Booms in den Markt einsteigen. Vorsichtige Anleger lassen sich von der Ausnahmesituation, in der sich die deutschen Zinsmärkte befinden, nicht blenden. Sie halten an den bewährten Investitionsgrundsätzen für Wohnobjekte fest und kaufen nur bei einer vernünftigen Bewertung. Denn wer beispielsweise eine Eigentumswohnung zu teuer erwirbt, sieht die volle Kaufsumme möglicherweise nie wieder.
Ein wichtiger Anhaltspunkt für die Bewertung ist neben dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete und der daraus resultierenden Bruttoanfangsrendite die sogenannte anfängliche Nettomietrendite. Sie gibt das Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis inklusive aller einmaligen und laufenden Nebenkosten an.
Auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintragung. Gleichzeitig werden von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen, die der Käufer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind zirka 200 bis 300 Euro pro Jahr für die Hausverwaltung und 6 bis 12 Euro für die Instandhaltung pro Jahr und Quadratmeter.
Mietrendite sollte wenigstens 4 Prozent betragen
Eine Immobilienanlage lohnt sich ab einer Nettomietrendite von mindestens 4 Prozent. Beträgt der Kaufpreis weniger als das 20-Fache der jährlichen Nettokaltmiete, fällt die Mietrendite häufig höher aus.
Die Eigenkapitalrendite, die unter anderem auch den erwarteten Wiederverkaufswert der Immobilie und den Finanzierungszins berücksichtigt, sollte bei guten Objekten nach Steuern zwischen 5 und 6 Prozent rangieren – vorausgesetzt Sie setzen wenigstens 20 Prozent Eigenkapital plus die anfallenden Kaufnebenkosten ein. Vorsichtige Anleger bringen sogar 30 bis 50 Prozent Eigenkapital mit.
Darüber hinaus sollten zukünftige Vermieter noch über zusätzliche Reserven verfügen. Denn Mieten können sinken oder ganz ausfallen und Instandhaltungskosten und Steuervorteile entwickeln sich nicht immer wie geplant.
Wichtig ist, dass die Netto-Mieteinnahmen, also die Mieten abzüglich der Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, wenigstens die laufenden Kreditzinsen decken. Im Idealfall reicht die Nettomiete für Zins und Tilgung aus oder führt sogar von Anfang an zu Überschüssen.
Eigenkapitalrendite als Vergleichsgröße
Die Eigenkapitalrendite gibt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital an. Sie berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben im Anlagezeitraum einschließlich der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite ist entscheidend für den Vergleich mit anderen Kapitalanlagen. Doch Vorsicht: Sie ist das Ergebnis einer Prognoserechnung, deren Annahmen (zum Beispiel Mietpreisentwicklung, Wiederverkaufswert) unsicher sind.
Je geringer das Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis, desto höher ist das Risiko – und desto weniger verlässlich ist die Rechnung. Vor allem bei einer Vollfinanzierung kann die Rendite schon bei einer geringfügigen Änderung der Prognoseannahmen gewaltig in den Keller sinken.
Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, braucht einen Investitionsplan
Für eine solide Investition in eine Eigentumswohnung benötigen Anleger einen Investitionsplan und eine Renditeprognose über 15 bis 20 Jahre. Im Investitionsplan werden für jedes Jahr alle voraussichtlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Aus dem Plan ergibt sich für jedes Jahr der Betrag, den der Eigentümer zuschießen muss (Unterdeckung) oder an Überschüssen kassiert. In die Renditerechnung geht auch der geschätzte Verkaufserlös am Ende des Anlagezeitraums ein.
An der Investitionsrechnung können sich Anleger orientieren. Verlassen können sie sich darauf nicht, weil den Prognosen unsichere Annahmen zugrunde liegen. Um Chancen und Risiken einer Immobilienanlage realistisch einzuschätzen, sollten Käufer vorsichtig kalkulieren. Die durchschnittliche Mietsteigerung sollte sich an der aktuellen Inflationsrate orientieren und mit nicht mehr als 1 bis 2 Prozent angesetzt werden.
Wer für seinen Kredit eine Zinsbindung von nur zehn Jahren gewählt hat, rechnet für die Anschlussfinanzierung mit mindestens 6 Prozent Zinsen, weil es wenig wahrscheinlich ist, dass die Zinsen langfristig auf dem derzeitig niedrigen Niveau verharren. Den Wiederverkaufswert setzen vorsichtige Anleger nur mit dem 15- bis maximal 20-Fachen der künftigen Jahresnettokaltmiete an. Investoren, die so rechnen, können ziemlich sicher sein, sich mit ihrer Immobilienanlage keine blutige Nase zu holen.
Eine Eigentumswohnung vermieten – die folgende Beispielrechnung zeigt, ob es sich lohnt. Annahmen:
- Anleger: Ehepaar, zu versteuerndes Jahreseinkommen 80.000 Euro.
- Objekt: Zweizimmerwohnung, Kaufpreis 100.000 Euro, davon 80.000 Euro Gebäude, 20.000 Euro Grundstücksanteil, dazu kommen 10.000 Euro Kaufnebenkosten.
- Miete: Die Nettokaltmiete 5 .400 Euro im Jahr (450 Euro im Monat). Für Verwaltung fallen 250 Euro, für Instandhaltung 750 Euro pro Jahr an.
- Finanzierung: Eigenkapital 40.000 Euro, Darlehen 70.000 Euro, Zins 4 Prozent fest für 20 Jahre, Tilgung 2 Prozent.
- Prognosen: Miet- und Kostensteigerung jährlich 1,0 Prozent. Nach 20 Jahren Verkauf zum 18-Fachen der Jahreskaltmiete, das sind 117 400 Euro.
Ergebnis: Das Paar legt 40.000 Euro an und erzielt einen kleinen Überschuss von 250 bis 310 Euro im Jahr. Durch Tilgung des Kredits und Wertsteigerungen der Immobilie baut es Vermögen auf (siehe Tabelle unten). Verkauft es diese nach 20 Jahren für 117.400 Euro, hat es eine Rendite von 4,6 Prozent nach Steuern mit dem eingesetzten Kapital erzielt. Gelingt der Verkauf nur zum 15-Fachen der künftigen Jahresmiete (Verkaufspreis 97.900 Euro), würde die Rendite nach Steuern auf 3,37 Prozent sinken. Bei höherer Mietsteigerung ist dagegen mehr Rendite drin.
